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주택, 토지 상속시 상속 등기 절차

주택, 토지 상속시 상속 등기 절차 재산의 상속과 증여 2008.03.11 09:53

주택, 토지 상속시 상속 등기 절차



절차상 순서는 구청 --> 등기소 --> 세무서 순 이며,
상속세는 사망일로 부터 6개월내로 납부하면 됩니다.
상속등기는 해당 부동산 등기소에 가셔서 등기신청서를 접수하여야 처리가 됩니다.

 

상속등기 직접 할 때 절차와 유의사항

1.  먼저 상속재산분할협의서를 작성한다
상속재산분할협의서양식을 인터넷에서 다운받아 작성한다
상속인 전원의  호적등본, 제적등본 인감증명서, 인감도장, 주민등록초본이 필요하며 협의서와 등기위임장에 인감도장을 찍는다

2.  구청(시청)에 가서  토지대장을 발급받고 상속재산분할협의서를 제출하여 세금고지서를 발급받아 납부하고 대법원증지를 매입(부동산별 9,000원씩)한 후 신청서에 첨부한다.

3.  국민주택채권은 구청에서 발급한 등록세 고지서에 기재된 과표를 기준으로하여 매입하면 되고 국민은행에서 매도하여 할인받으시면 됩니다.

4.  등기소에 접수하고 4-5 일후 찾아오면 됩니다.
상속등기는 일반등기보다 조사기간이 길기때문에 처리기간이 더 걸립니다.

5. 상속등기시 세금은 과세표준액의 취득세 2% 이며  등록세는 0.8%입니다. (상속세 별도)



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증여는 언제 하는것이 좋을까?(증여의 타이밍)

증여는 언제 하는것이 좋을까?(증여의 타이밍) 재산의 상속과 증여 2008.03.08 19:16

증여는 언제 하는것이 좋을까?(증여의 타이밍)


누군가로부터 재산을 증여받은 사람은 받은 재산의 가치를 평가하여 그에 합당한 증여세를 납부하여야 한다. 따라서 증여세를 납부하기 전에 증여받은 재산의 객관적인 평가가 선행되어야 하는데, 증여재산의 평가는 증여 당시의 시가로 하는 것이 원칙이다. 여기서 시가란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로서 매매가액이나 감정가액 등을 말한다.

그런데 증여는 증여자와 수증자간에 무상으로 소유권이 이전되는 행위이므로, 일반적으로 시가를 산정하기 어렵다. 이 경우 현금 이외의 대표적인 재산인 부동산은 어떻게 평가할까? 부동산을 증여하면 시가가 확인되는 경우를 제외하고는, 각 재산별로 다음의 기준시가를 적용하여 부동산 가액을 평가하고 증여세를 계산한다.


구분             기준시가                        기준시가 고시일     고시주체

토지                개별공시지가                           매년 5월말               시.군. 구
단독주택          개별주택가격                           매년 4월말               건설교통부
공동주택          공동주택가격                           매년4월말                건설교통

일반건물          국세청장이
                       산정고시가액                          매년 12월말             국세청

상업용건물       국세청장이 토지와 건물             매년 12월말             국세청
오피스텔          에 일괄 산정고시 가액


기준시가는 소득세법에 의한 양도소득세 계산시 양도가액 및 취득가액의 산정과 상속세 및 증여세법에 의한 상속재산(또는 증여재산)가액 산정의 기준이 되는 정부가 정한 가액으로서, 과세당국의 과세대상 부동산에 대한 객관적인 평가기준으로 보면 된다. 통상적으로 기준시가는 시가보다 20∼30% 낮다.

증여재산의 평가는 증여일 현재 고시되어 있는 기준시가를 적용하되, 기준시가가 고시되기 전에 증여하는 경우에는 그 직전의 기준시가를 적용하게 된다. 즉, 증여일 현재 당해연도의 기준시가가 고시되어 있으면 새로 고시된 당해연도의 기준시가를 적용하지만, 당해연도의 기준시가가 고시되어 있지 않으면 이미 고시되어 있는 전년도의 기준시가를 적용하게 되는 것이다.

여기 올해 10월 결혼을 앞둔 아들이 있는 정재훈씨의 경우를 살펴보자. 아들의 신접살림을 위해 정씨는 자신이 보유하고 있는 아파트 중 한 채를 증여하고 싶어한다. 그런데 세무상담을 받아 본 결과, 정씨는 이런 저런 핑계로 증여를 늦춘 것을 후회할 수 밖에 없었다. 증여하려는 아파트의 기준시가가 전년도에 비해 5천만원이나 올라 증여세도 1천만원 가량 더 내야 하기 때문이다.

정씨의 사례에서 보듯이, 동일한 연도에 동일한 부동산을 증여하더라도 당해연도의 기준시가가 고시되기 전에 증여하느냐 혹은 고시된 후에 증여하느냐에 따라 세금의 크기가 달라진다.

그런데 지금까지의 고시내용을 살펴보면, 부동산의 기준시가는 특별한 경우를 제외하고는 대개 전년도보다 높게 결정되고 있다. 부동산의 가격이 전년도에 비하여 올랐다면 금년도 기준시가도 상승하는 것이 일반적인데, 근래 우리나라 부동산가격은 전반적으로 상승곡선을 타고 있기 때문이다. 따라서 일반적인 경우라면 기준시가 고시일 이전에 증여하면 세금을 조금이라도 절약하는 길이 된다.

물론 기준시가가 떨어지는 경우도 있을 수 있다. 이 때에는 미리 자신이 증여하려는 부동산의 고시예정가액을 조회할 필요가 있다. 그리고 정말 기준시가가 낮아졌다면, 당연히 이 경우에는 고시일 이후로 증여시기를 늦추는 것이 절세의 방편이다. 이와 관련하여 과세당국은 고시예정가액을 사전 열람하게 하고 필요한 경우 관계자의 의견을 직접 반영해 고시가액을 조정하는 제도를 시행하고 있다.

토지의 경우 개별공시지가를 결정ㆍ고시하기 전인 5월 초에 토지 소재지 관할 시ㆍ군ㆍ구 또는 읍ㆍ면ㆍ동사무소에서 토지 소유자 등의 공람을 거친 후 5월 말경에 확정 고시한다. 그러므로 사전에 개별공시지가에 대한 열람을 통하여 증여하고자 하는 토지의 공시지가를 예측할 수 있다. 또한 2005년도부터는 국세청에 상업용건물ㆍ오피스텔의 기준시가도 소유자가 열람할 수 있으므로 사전에 고시될 기준시가를 확인할 수 있다.

아울러 사후적으로 고시된 기준시가에 이의가 있는 경우에는 고시일 이후 일정기간 내에 이의를 제기할 수 있으며, 이 경우 관련 관청은 재조사를 거쳐 결과를 개별통지하고 있다.

결론적으로, 기왕 부동산을 증여하기로 계획하였다면 새로운 공시지가나 기준시가가 고시되기 전에 하는 것이 세부담측면에서 유리하다. 양도와 달리 상대적으로 시기를 조절하는데 유리한 증여는 타이밍이 중요하므로 그 시기를 잘 선택하여야 한다.



 

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내집마련을 위한 대출의 종류

내집마련을 위한 대출의 종류 대출정보 2008.02.20 15:34

내집마련을 위한 대출의 종류



내 집 마련을 위해서 집값으로 충분한 목돈을 마련할 때까지 기다리기보다는 적절한 시기에 대출을 활용하는 게 바람직합니다. 특히 올 가을부터는 생애 최초 주택구입자금이 부활하는가 하면 연소득 2000만원 이하면 대출금리 1%p 낮아질 예정으로 특히 처음 내 집 마련을 꿈꾸는 서민들에게는 좋은 시기라고 할 수 있습니다.

- 생애 최초 주택구입자금
빠르면 올 10월부터 부활예정으로 전용면적 60㎡이하 주택 구입시 연리 4.5%의 금리로 최장 20년까지 최고 1억원까지 빌릴 수 있게 될 전망입니다.
매월 원리금 균등 상환 방식으로 1년 거치 19년 상환 또는 3년 거치 17년 상환 중 선택 할 수 있습니다.
대출자격은 까다로워져 만 20세 이상으로 가구주를 포함한 가족 모두가 주택을 소유한 경험이 없어야 하며, 가구주의 연간 소득이 3천만원을 넘지 않아야 합니다.
이 자금을 대출 받으려면 주택매매계약을 체결한 뒤 계약서와 소정 양식의 신청서를 작성해 국민주택기금 취급 금융기관(현재 국민은행, 농협, 우리은행)에 대출신청을 하면 됩니다.

- 근로자·서민 주택구입자금
처음 집을 사려는 서민들은 국민주택기금의 근로자·서민주택구입(중도금)자금 대출도 유리합니다. 연간소득 3,000만원 이하인 무주택세대주를 위해 정부에서 지원하는 저리자금으로 전세자금과 구입자금으로 크게 나뉩니다.
전용면적 85㎡이하 주택을 살 때 받는 매입(중도금)자금 지원 한도액은 1억원 이내로 3년 거치 17년 또는 1년 거치 19년 원리금균등분할상환 방식으로 대출기간은 20년까지 설정할 수 있습니다. 금리는 연 5.2%이고 연말정산시 소득공제 혜택도 가능합니다.
이번 8·31부동산 대책에 의하면 앞으로 가구주 연 소득이 2000만원 이하이거나 1억5000만원 이하 주택을 구입하는 경우라면 금리가 1% 포인트 정도 낮춰질 예정이라고 합니다.
현재 이 대출은 국민은행, 우리은행, 농협에서 판매 중입니다.

- 장기주택담보대출(모기지론)
만 20세 이상 65세 이하의 무주택자 또는 1주택 소유자를 대상으로 담보평가금액의 60~70% 까지 최고 3억원까지 대출가능하며, 대출 금리는 고정금리로 연 6.25% 대출기간은 10년~20년까지 선택 가능합니다.
이번 8·31부동산 대책에서 주택금융공사의 모기지론(장기주택저당대출) 지원도 확대되었는데요. 집을 처음 마련하는 연소득 2000만원 이하의 가구주는 일반 모기지론 금리(6.25%)보다 0.5~1% 포인트 낮은 금리에다, 우선 지원까지 받을 수 있게 됩니다.
정부가 지정한 '투기지역'이 아닌 곳에서 25.7평 이하의 주택을 구입할 때는 앞으로 새로 도입될 모기지 보험도 고려해볼 만 합니다. 모기지 보험에 가입하면 일반 경우보다 높은 70% 수준의 주택담보인정비율(LTV)을 적용 받아 모기지론을 더 많이 빌릴 수 있습니다.
현재 전 은행, 일부 보험사에서 판매 중입니다.



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내집마련대출

내집마련대출 대출정보 2008.02.06 16:24

내집마련대출

우선 주택구입자금대출과 신용대출과의 동일한 점은 소득이 확실하게 있는지, 그 소득이 얼마나 되었으며 앞으로 얼마나 더 지속 될수 있는지에 따라 대출가능성이 판가름 납니다.

보통 대출을 의뢰 할때 소득 증빙 자료를 첨부하는 것도 그 이유입니다.

님께서 은행에서 가서 부동산 대출을 받을때 한도가 1800만원이라고 들은 이유도 님의 대출한도가 그 정도라 그런 얘기를 들은 것이 아닌가 싶습니다.

부동산은 보통 구입 가격과 감정평가를 받은 금액과의 차이가 납니다. 물론 감정을 받은 상황에서의 한도가 적게 나오구요.

7000만원이 시세라면 감정가는 5000~6500정도가 나올테구, 그 감정가의 70% 이내에서 대출이 실행되니 5000만원이라고 가정했을때 대출 가능 금액은 3500만원이 되는 것이죠.

담보대출의 대출한도는 정해져 있지 않습니다. 액수가 너무 크면 대출이 어려울 수 있지만 보통의 경우는 담보의 감정가의 40%~75% 정도로 보시면 됩니다.

대출을 받아 집을 구입하시면 이율이 연 6%~ 11% 사이로 될 것이며, 근저당 설정 이외에 감정평가료등이 추가 됩니다.

만일 대출 가능 금액이 모자르거나 님의 자격 조건이 안 되시는 경우, 가령 소득증빙 자료가 없는 경우는 보증인을 필요로 할 것입니다. 현재의 님의 상태에서는 최소 소득증빙이 가능한 보증인이나, 또는 재산세 납부자, 소득세 납부를 하는 사업자 중에 한분이 보증인으로 필요할 것으로 보입니다.

소득 공제가 되는 것은 이자 부분에서 받을 수 있습니다. 이것도 갑근세와 각종 세금을 내는 근로자의 경우 가능하죠.

급여 명세서가 발급이 안된다는 것은 정규 근로자가 아니란 말씀인지? 만일 그렇다면 갑근세등의 세금을 내는것이 원천징수 영수증 상에 증빙이 되지 않는다는 것인데 이런 경우 소득공제는 어렵습니다.

사설 업체라 하더라도 4대보험이 어떻게 되는 연말에 원천징수영수증이 발급이 되는지에 따라 소득공제의 여부가 결정 될것 같은데 이를 확인 해 보시는 것이 좋을 것 같습니다.




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