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[주택 구입 대출] 대출받아서 집을 사도 될까?

[주택 구입 대출] 대출받아서 집을 사도 될까? 대출정보 2008.10.22 20:24

[주택 구입 대출] 대출받아서 집을 사도 될까?






현재 부동산 시장을 보면, 대출규제로 수요가 줄어든데다 실물경기도 좋지 않아 소비심리가 위축되어 가고 있으며, 대출금리도 오름세를 타고 있어 대출을 받거나 받으려는 사람들에게 심리적 압박 강도가 커지고 있는 실정이다. 그러므로, 현 상황에서 무조건 대출을 받는다고 해서 실익이 있는 것은 아니다.

가령, A라는 사람이 2억 원짜리 주택을 보유자금 1억 원에다 대출받은 1억 원을 보태 매입했는데, 그 주택이 3년 동안 2000만 원이 올랐다고 가정해보자.

외견상으로는 2000만 원이 올라 이익을 본 것처럼 보이지만, 취득비용에다 대출이자까지 고려하면 오히려 손해를 본 셈이다. 1억 원 대출금리를 연 6%로 가정할 때 연이자가 600만 원, 3년이면 1800만 원이고, 여기에다 취득비용 500만 원을 고려하면, 해당 주택이 적어도 3년 간 2300만 원 이상은 올라줘야 손해가 아닌데, 주택 가격은 고작 2000만 원이 올랐으니 말이다. 이렇다면 오히려 전세로 사느니만 못한 결과이다.

한마디로, 대출을 받아 덥석 집을 샀다가는 오히려 손해를 볼 수 있으니, 자신이 매입하려는 주택이 들어가는 비용 이상으로 가격이 오를지 판단한 후에 대출을 받아 매입하는 것이 바람직하겠다.


대출받아 주택을 매입할 때 연 5%의 수익을 바라보려면 3년 뒤에 집값이 얼마가 되어야 하는가




사례 1) 3억 원인 서울 성북구 길음동 대우프루지오 76㎡ 아파트를 1억 원을 대출받아 매입한 경우, 연 5% 수익이 되려면 집값이 어느 정도 되어야 할까? (단, 비과세요건을 충족시키지 못한 경우로 가정해 양도시 9~36% 세율 적용)

① 취득가 - 3억 원
② 취득비용 - 900만 원
③ 대출이자 - 2400만 원(연 이율 8% 가정시, 연 800만 원)
④ 양도소득세 - {(⑥ - ①) x 0.9)} x 0.36 - 1170만 원(누진세율 공제액)
⑤ 기대수익 - 4500만 원(연 5%, 3년 간)
⑥ 처분목표금액 - X
* 세율 : 36% 세율 적용, 장기보유특별공제 0.9를 곱한 뒤 누진세율로 계산
⑥ = ① + ② + ③ + ④ + ⑤, 여기서 ⑥기대수익을 X라고 가정
X = 3억 원 + 900만 원 + 2400만 원 + {(X - 3억 원) x 0.9 x 0.36 - 1170만 원} + 4500만 원
X - {(X - 3억) x 0.9 x 0.36 - 1170만} = 3억7800만
X - (0.324X - 9720만 - 1170만) = 3억7800만
0.676X = 2억6910만 원
X = 3억9808만 원

∴ 상기 주택을 3년 동안 보유해 연 5%의 수익이 되려면 집값이 3년 후엔 3억9808만 원 이상으로 올라야 하는 셈이다. 그러므로, 집값이 3년 동안 9808만 원 이상 오를 수 있는지 해당 집값의 가격상승력을 가늠해보고, 다른 상품의 수익률과 저울질해 어떤 상품에 투자하는 것이 나을지 결정하기 바란다.

+사례 2) 5억 원인 서울 마포구 신공덕동 신공덕2차삼성래미안 105㎡ 아파트를 1억5000만 원 대출받아 매입한 경우, 연 5% 수익이 되려면 집값이 어느 정도가 되어야 할까? (단, 비과세요건을 충족시키지 못한 경우로 가정해 양도시 9~36% 세율 적용)

① 취득가 - 5억 원
② 취득비용 - 1300만 원
③ 대출이자 - 3600만 원(연 이율 8% 가정시, 연 1200만 원)
④ 양도소득세 - {(⑥-①) x 0.9)} x 0.36 - 1170만 원(누진세율 공제액)
⑤ 기대수익 - 7500만 원(연 5%, 3년 간)
⑥ 처분목표금액 - X
* 세율 : 36% 세율 적용, 장기보유특별공제 0.9를 곱한 뒤 누진세율로 계산
⑥ = ① + ② + ③ + ④ + ⑤, 여기서 ⑥기대수익을 X라고 가정
X = 5억 원 + 1300만 원 + 3600만 원 + {(X - 5억 원) x 0.9 x 0.36 - 1170만 원} + 7500만 원
X - {(X - 5억) x 0.9 x 0.36 - 1170만} = 6억2400만
X - (0.324X - 1억6200만 - 1170만) = 6억2400만
0.676X = 4억5030만 원
X = 6억6612만 원

∴ 상기 주택을 3년 동안 보유해 연 5%의 수익이 되려면 집값이 3년 후엔 6억6612만 원 이상으로 올라야 하는 셈이다. 그러므로, 집값이 3년 동안 1억6612만 원 이상 올라야 연 5% 수익을 달성하는 셈이다.

사례 3) 10억 원인 서울 강남구 대치동 은마아파트 102㎡를 3억 원 대출받아 매입한 경우, 연 5% 수익이 되려면 집값이 어느 정도 되어야 할까? (단, 비과세요건을 충족시키지 못한 경우로 가정해 양도시 9~36% 세율 적용)

① 취득가 - 10억 원
② 취득비용 - 2500만 원
③ 대출이자 - 7200만 원(연 이율 8% 가정시 ,연 2400만 원)
④ 양도소득세 - {(⑥ - ①) x 0.9)} x 0.36 - 1170만 원(누진세율 공제액)
⑤ 기대수익 - 1억5000만 원(연 5%, 3년 간)
⑥ 처분목표금액 - X
* 세율 : 36% 세율 적용, 장기보유특별공제 0.9를 곱한 뒤 누진세율로 계산
⑥ = ① + ② + ③ + ④ + ⑤, 여기서 ⑥기대수익을 X라고 가정
X = 10억 원 + 2500만 원 + 7200만 원 + {(X - 10억 원) x 0.9 x 0.36 - 1170만 원} + 1억5000만 원
X - {(X-10억) x 0.9 x 0.36 - 1170만} = 12억4700만
X - (0.324X - 3억2400만 - 1170만) = 12억4700만
0.676X = 9억1130만
X = 13억4808만 원

∴ 상기 주택을 3년 동안 보유해 연 5%의 수익이 되려면 집값이 3년 후엔 13억4808만 원 이상으로 올라야 하는 셈이다. 그러므로, 집값이 3년 동안 3억4808만 원 이상 올라야 연 5% 수익을 달성하게 된다.

결과적으로, 집값이 올라도 대출을 많이 받는다면 실익이 줄어들 수밖에 없으며, 연 5%의 수익을 보려면 집값이 생각보다 크게 올라야 함을 알 수 있다. 집값이 결과값보다 오르지 않을 것으로 보인다면, 그 목돈을 다른 투자처에 투자하는 게 기회비용 면에서 낫다고 할 수 있겠다. 굳이 손해를 보면서까지 내집마련에 목맬 필요는 없다는 얘기이다.

실례로 평균 전세가격이 집값의 37.2%인 강남지역을 예로 든다면, 현 시점에서 강남지역 30평형대 아파트를 10억 원이라는 거액을 주고 매입해 거주하기보다는, 3억7000만 원 전세로 거주하면서 남는 나머지 목돈 6억3000만 원을 다른 곳에 투자하는 것이 기회비용 면에서 낫다. 6억3000만 원을 연 4%인 은행통장에 예금해 놓기만 해도 연간 2500만 원 가량의 기회비용이 발생하게 된다. 결과적으로, 집값이 오르지 않는다면 2500만 원을 버리는 셈이다.



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고유가 시대의 전원주택 난방 요령

고유가 시대의 전원주택 난방 요령 난방기구 2008.10.02 10:11

고유가 시대의 전원주택 난방 요령
 



보조난방 기구 활용으로 ‘운치는 높이고 비용은 내리고’ 

국제유가가 폭등하며 기름 한 방울 나지 않는 한국에 비상이 걸렸다. 원유 수입액 급증에 따른 무역수지 악화와 물가불안은 자칫 회복되던 국내 경기를 다시 침체에 빠뜨릴 정도로 큰 부담을 안겨주고 있다. 더욱이 곧 겨울이 닥치기 때문에 각 가정에서 피부로 느끼는 유가폭등의 체감지수도 상당히 클 것으로 예상된다. 기름값을 절약해 더 경제적인 비용으로 겨울을 따뜻하게 날 수 있는 여러 가지 방안을 모색해 보았다. 
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저렴한 비용으로 난방 효율은 더 높일 수 있는 방법은 없을까. 우선 생각할 수 있는 것이 기름을 대체한 난방 시스템인데 전기, 장작, 연탄, 갈탄 등을 이용해 주난방과 보조난방을 적절히 이용하는 방법이다. 이런 효율적인 난방 시스템들은 대도시의 공동 및 단독주택보다는 전원주택에서 더 자연스럽고 적절하게 이용할 수 있는 유리한 측면이 있다.

일반적으로 50평 전원주택을 기준할 경우 1달에 3드럼 정도를 소비하게 되는데 비용은 26만원~27만원 정도다. 이때 벽난로나 장작용 난로를 보조난방으로 사용할(기름보일러는 아주 미지근한 상태로 유지시키고) 경우 연료비가 7만~8만원 추가되지만 기름은 1드럼 이상을 줄일 수 있어 결과적으로는 더 경제적이게 되는 셈이다. 이 같은 기름 대비 경제성은 현재와 같은 고유가 시대가 계속될 경우 격차가 더욱 벌어질 전망이다.

심야 전기보일러의 특징과 장단점

심야전기보일러는 심야 시간대인 22:00∼08:00에만 잉여전기를 공급받아 열 또는 온수를 만들어 저장하였다가 사용하는 보일러다. 일반전기료의 1/5에 불과한 값싼 전기를 이용하므로(한국전력 공식발표 전기요금은 23원20전) 석유파동의 영향을 비교적 덜 받으며 별도의 누진요금이 가산되지 않고 장기적 사용도 가능하다.

또 가스사고, 소음, 냄새, 폭발, 화재 등의 위험부담이 적으며 난방비의 상승, 연료의 보충, 가스의 누설 등에 따른 불안감에서도 해방될 수 있다. 이런 안정성 외에 경제성, 편의성 면에서도 뛰어나다는 장점이 있다. (석유값보다 60% 정도 저렴한 것이 특징)

단점으로는 초기설치비가 많이 들어가는 것이 흠이 될 수 있겠으나 장기적으로는 타 보일러보다 연비에 있어서 훨씬 저렴하기 때문에 경제적 이익이 크다고 볼 수 있다.

보일러의 사양으로는 원형으로 된 스텐 재질의 보일러와 철판으로 만든 사각형 및 원통형 보일러로 구분할 수 있으며 규격과 크기는 각 회사마다 조금씩 다르다. 심야전기 보일러는 별도의 온수기를 부착해서 사용해야 하는데 사용하는 가족수에 따라 크기와 용량을 선택할 수 있다. 심야전기 온수기는 35℃∼85℃까지 수온을 조절할 수 있으며 보온능력이 좋아 일정한 온수 온도를 유지시킬 수가 있고, 2인∼3인용부터 70인∼80인용까지 다양하게 선택할 수 있다.  
  
심야전기 보일러 및 온수기의 가격대

회사마다 다소 차이는 있으나 2,700리터(30~35평) 심야전기 보일러를 예로 들 경우 본체가격은 대략 2백60만원에서 3백10만원 정도이고 여기에 시공비 40만여만원이 추가되면 대략 3백만~3백50만원 정도가 된다. 이 외에도 운반이나 설치에 필요한 지게차나 크레인이 동원될 경우엔 20만원 정도가 추가되고, 약간의 전기공사비(한국전력)도 별도로 들어간다.

설치시 단점으로는 보일러 및 온수기가 기름보일러보다 중량과 부피가 크기 때문에 별도의 큰 실내 공간이 없다면 옥외에 설치할 수밖에 없고 운반시 중장비가 아니면 이동이 불가능하기 때문에 협소한 공간에서는 작업이 용이하지 못하거나 불가능하다. 

전기보일러의 용량별 난방면적(원통형)    
구분용량(리터)   800             2000             2500                2700 
외형규격           1440X1650    1440X1830     1440X2250        1440X2450 
전기용량 (kw)    20               22                28                   30 
난방면적           24평            26평             33평                 35평 
 
  
전기온수기의 용량별 사용인원과 가격
온수량(리터)           400             500             600 
소비전력(kw)          4                5                6 
외형규격                 680X1750     680X2150    680X2180 
사용인원                 2~6인용      7~8인용      9~10인용 
가격(시공비포함)     62~80만원    72~85만원  82~95만원 

그러나 무엇보다도 중요한 것은 전기요금인데, 현재 팔당댐 근처 이석리 전원주택 40평에 살고 있는 탤런트 이영희씨댁의 경우 심야전기 보일러 2천7백리터와 온수기 4백리터를 99년 가을에 설치하였는데, 컨트롤 스위치 사용 방법을 잘 몰라서 매월 전기요금이 17만원∼22만원까지 나왔었다.
그러나 이후 올바른 조절 방법을 배워서 지금은 동절기인 겨울의 경우 8만원∼9만원 정도의 전기요금이 나오고 하절기인 여름에는 전기보일러는 가동을 중지시키고 온수기만 사용하므로 5천원∼1만원 미만으로 낮출 수가 있었다고 한다. 
 

석유 및 경유 사용 기름보일러

기름보일러에 대해서는 그 동안 너무나 많이 보급되어 있고 사용자들이 많기 때문에 새삼 설치 방법이나 가격대에 대해 별도의 설명이 필요 없다고 하겠다. 다만, 석유를 절약할 수 있는 방법으로는 겨울이 닥치기 전에 보일러 몸통에서 연통으로 연결되는 굴뚝 부분을 드라이버로 풀어내고 그 동안 쌓였던 그을음 제거하고 카본 등을 닦아주면 기름을 절약할 수 있다.

특히 보일러를 설치한 지 3∼4년 정도 되었다면 버너 부분을 들어내어 노즐 부근의 카본을 천으로 깨끗이 닦아내고 통 속의 녹 부스러기를 깨끗이 청소해 주어야 한다. 이 때 더럽혀진 오일 필터를 새것으로 교환, 기름을 원활히 공급해 주어 노즐이 막혀서 고생하는 일이 없도록 해야 한다. 에너지관리공단에 의하면 이럴 경우 10%∼15% 정도를 절약할 수 있다고 한다.

또 실내조절 스위치 조작을 통해 불필요한 급탕 및 고온의 실내온도 설정은 꼭 필요한 경우가 아니면 사용을 자제하는 것도 절약하는 지혜다. 비어 있는 방의 밸브는 잠가 두고(물론 혹한기에는 배관이 동파되지 않도록 약간의 온수가 흐르도록 해야 한다) 단열이 잘 되어 있지 않은 집이라면 찬바람이 들어오는 곳에 우레탄 폼으로 막는다든지 스티로폼이나 비닐 테이프 등을 이용해 찬바람을 막는 것도 난방효율을 높이는 방법이다. 
 

석탄 및 장작난로의 종류와 사양

연탄난로: 주물이나 철판으로 된 구식 연탄난로를 지금도 사용할 수 있는데 연탄값은 1장당 도착분이 2백20원∼2백30원으로 지역마다 차이는 있지만 대개 1천장 주문이 최저 배달량이다. 연탄가스의 위험과 그리고 하루 2∼3회 교환해 주어야 하는 번거로움 이 있어 화원이나 하우스 등에서 주로 사용하는데 재처리가 불편하다.가격은 1구 3탄은 3만5천원∼4만원 선이고, 3구 3탄은 5만원∼6만원 정도면 구입할 수 있고, 연통과 설치비는 별도이다. 
 
 갈탄 및 피탄난로: 연탄난로보다는 훨씬 고급에 속하며 불꽃이나 난방효과가 높다.연탄처럼 가스중독의 위험이 없어 전원카페, 전원주택 등의 보조 난방에 사용된다.오랜 세 월을 통해 사람들에게 사랑을 받아온 난로로 재처리가 용이하고 지금까지도 멋스 러운 디자인과 편의성 때문에 사람들이 즐겨 찾는다. 연료는 장작 및 피탄을 사용 할 수 있는데 피탄의 경우 40kg 1포대에 8천원부터 배달거리에 따라 1만원까지 받 아 연탄보다는 다소 비싼 편이다.갈탄은 주로 수입에 의존하고 있는데 수요가 많 지 않아 수입물량이 적고 가격도 1t당 25만원 정도다. 여기에 중간유통 마진과 배 달 비용을 치르고 나면 40kg 1포대에 1만4천원 정도 되므로 가격 대비 연비에 있어 서는 큰 도움이 되지 않는다. 갈탄 및 피탄난로는 주물로 되어 있어서 장식용으로 도 손색이 없는 편이며 형태와 사양은 다양하다.  
장작난로: 장작난로는 그 동안 철공소 등에서 개인적으로 맞추어서 사용해 왔으나 지금은 디 자인과 품질이 나아지고 가격도 적당해졌다. 난방효과는 매우 높지만 자칫 구조설 계가 나쁜 난로의 경우 연기가 나올 가능성이 있기 때문에 난로의 배치 및 연도의 설치 등 전문가와 상의해 시공하는 것이 좋다. 

전원주택에 어울리는 벽난로

고유가 시대에는 벽난로가 사치품이 아니라 필수품으로의 인식 전환이 있어야 할 것이다. 벽난로는 겨울이 5∼6개월 정도로 긴 한국 실정에 꼭 맞는 난방기구라고 하겠다. 

50∼60년대 초에는 전쟁과 산림자원 부족으로 땔감이 부족했었다. 그러나 60년대 말부터 연탄 아궁이를 장려하는 한편, 산에는 입산을 금지시키면서 조림사업에 박차를 가했었다. 

80∼90년대에 들어와서는 생활이 윤택해지고 저유가시대가 열리면서 집집마다 기름보일러로 교체하는 바람이 불었다. 이로인해 산림은 울창해졌고 이제는 화목용 나무들이 공급이 남아돌게 되었다. 그러나 화목용 통나무들은 넘쳐도 마땅한 수요처가 없어 아까운 자원이 그대로 썩어가고 있다. 

벽난로는 크게 매립형과 노출형으로 나눌 수 있다. 매립형은 난로와 연도를 벽돌이나 자연석으로 치장한 경우로 열효율은 노출형보다 떨어지지만 인테리어 효과와 분위기 때문에 선호되는 편이다. 그러나 시공비와 재료, 인건비 부분이 높기 때문에 노출형보다는 설치 경비가 더 많이 든다. 노출형 벽난로는 열효율이 높고 설치가 용이해서 가격도 매립형보다 적게 들어 실용적이다. 현재 국내에서는 10여 개 정도의 전문회사와 수입상사들이 제품을 내놓고 있는데 국산의 품질은 외제와 비슷하거나 오히려 더 나은 제품들이 많다.

종류별로는 주물로 만든 벽난로와 철제벽난로가 있으며, 주물로는 미국산, 대만산, 중국산 등이 있으나 디자인이나 열전도율이 낮아(대만산이나 중국산의 경우) 철제벽난로가 많이 팔리고 있다. 가격도 디자인이나 규격 그리고 재료와 제작 방식에 따라서 차이가 나게 된다. 가격은 메이커마다 각기 달라서 고급화와 고효율 정책을 펴는 업체와 벽난로의 대중화와 저가격대를 지향하는 업체들로 마케팅 경쟁이 치열한 편이다. 

좋은 벽난로의 선택은 소비자들의 기호와 경제적 여유에 따라 달라지겠지만 가격이 적당하고 열효율이 높으며 연소시간이 길며 연소 후에 재가 많이 나오지 않는 난로라면 좋은 벽난로다. 그러나 각 난로마다 서로 다른 특징과 용도들이 있기 때문에 사용 용도에 따라서 선택하는 것이 바람직하다. 

굳이 경제성으로 따지자면 원뿔형의 벽난로로 화구가 오픈 되어 있는 것이 적당하다. 이 경우 가격은 회사 및 모델별로 다소 차이가 있으나 95만∼1백35만원 정도다. 여기에 연도, 역풍방지기, 피링세트 등 시공비로 90만원∼1백20만원 정도가 별도로 추가되는데 대략 1백80만원∼2백50만원 선이면 설치가 가능하다. 수명은 10년 이상 사용할 수 있다. 
 

벽난로용 장작의 종류와 가격
벽난로용 장작은 광엽수로 화력이세고 수지분이 적은 것이 주로 애용되는데 한국에서는 참나무, 상수리나무, 밤나무, 자작나무 등 신탄재 혹은 잡목이 여기에 해당된다. 외국에서는 사과나무 등의 과수재도 화력이 좋은 것 중에 포함된다.

그러나 소나무, 잣나무 등의 침엽수 장작은 불꽃이 길고 아름다우며 화력이 좋은 반면, 바로 타버리고 연기가 많고 불티가 튈 수 있다. 그을음이나 목타르도 광엽수에 비해 많이 발생한다. 불가피하게 소나무 등의 침엽수 종류를 땔감으로 사용할 경우라면 광엽수와 적절히 섞어서 때는 것이 좋다. 

장작의 발열량은 대개 3500~4000kcal/h 정도며 어떤 나무라도 덜 마른 나무를 태우면 연도에 목타르가 붙는 원인이 되므로 장작은 6개월 이상 자연 건조된 것을 사용하는 것이 좋다. 벽난로 전용 참나무장작은 30~40년생 참나무 건조목을 30cm 정도의 길이로 절단하여 도끼로 쪼갠 것이 25만원 선이며 서울 및 수도권까지 배달이 가능하다.

화목용 통나무(참나무, 잡목)는 길이가 120cm, 굵기는 대중없는 편인데 대략 5톤트럭(적재는 5톤~7톤) 한 차분의 서울 및 수도권 도착 가격은 약 50만원 선이다. 적은량의 장작을 구입할 때는 1.5톤 트럭 한 차분(적재 2톤 정도)이 적당한데, 서울 및 수도권은 20만원 정도지만 거리에 따라 조금씩 다르다.


 

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상속에 의한 1가구 2주택의 과세문제

상속에 의한 1가구 2주택의 과세문제 재산의 상속과 증여 2008.03.31 23:30

상속에 의한 1가구 2주택의 과세문제


주택을 양도할 때 양도소득세 비과세 혜택을 받으려면 한 세대가 1주택을 3년 이상 보유해야 하나 세법에서는 실질과세 및 불가피한 경우에 대한 고려 등의 이유로 1주택을 초과하여 보유하거나 3년 미만 보유한 경우에도 예외적으로 비과세를 적용하는 경우가 있다.

우선 주거 이전을 위해 일시적으로 2주택이 된 경우는 비과세 되며,1주택 소유자가 다른 주택을 취득하여 2주택이 된 경우 2주택 취득 일부터 1년 이내에 종전 주택을 양도하면 1주택으로 상속으로 인해 2주택이 되는 경우다.
무주택 또는 상속 받은 주택과 다른 일반주택을 각각 하나씩 보유하고 있는 한 세대가 일반주택을 양도할 때는 상속주택이 있어도 1주택으로 간주한다.단, 일반주택이 아닌 상속주택을 양도할 때는 양도소득세가 과세되나, 예외적으로 2002년 12월31일 이전에 상속 받은 주택을 2005년 안에 양도하면 상속주택에 대한 양도세를 내지 않아도 되었었다. 비과세가 적용되는 상속주택은 부모 등 피상속인이 사망 당시 소유한 집 1채다.

피상속인이 2채 이상의 집을 소유했을 때는
<>소유기간이 가장 긴 주택
<>거주기간이 가장 긴 주택
<>사망 당시 거주한 주택의 순서로 한 채만을 비과세 혜택을 주어진다.

단 2002년말 이전에 상속받아 양도하는 상속주택이라도 실거래가가 6억원을 초과하는 고가 주택이라면 6억원 초과분에 대해서만  양도세가 부과된다.

다른 주택 소유 여부와 관계없이 상속주택은 항상 비과세 혜택을 받는 것으로 오해하는 경우가 있으나 위의 기준을 적용해 판단해야 한다.또한 2005년부터는 60%의 양도세 중과세율을 적용하는 1가구 3주택을 판정할 때도 상속주택이 포함되게 된다.고로 세금에 대한 철저한 인식과 세무사나 회계사 및 세무소에 문의후 대처해야 한다.



 

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상속으로 인한 토지, 주택의 소유권 이전 등기 절차와 방법

상속으로 인한 토지, 주택의 소유권 이전 등기 절차와 방법 재산의 상속과 증여 2008.03.27 18:05

상속으로 인한 토지, 주택의 소유권 이전 등기 절차와 방법



 상속으로 인한 소유권이전등기란 피상속인이 사망한 경우에 피상속인의 부동산을 상속을 원인으로 하여 상속인 앞으로 이전하는 것으로, 등기신청은 상속인이 단독으로 신청합니다.

등기신청방법

신청인 본인 또는 법무사 등 그 대리인이 신분을 확인할 수 있는 주민등록증 등을 가지고 직접 등기소에 출석하여 신청합니다.

등기신청서 기재요령

※ 신청서는 한글과 아라비아 숫자로 기재합니다. 부동산의 표시란이나 등기권리자란 등이 부족할 경우에는 별지를 사용하고, 별지를 포함하여 신청서가 여러 장인 때에는 각 장 사이에 간인을 하여야 합니다.

① 부동산의 표시란

상속부동산을 기재하되, 등기부상 부동산의 표시와 일치하여야 합니다. 부동산이 토지인 경우에는 토지의 소재와 지번, 지목, 면적을 기재하고, 건물인 경우에는 건물의 소재와 지번, 구조, 면적, 건물의 종류, 건물의 번호가 있는 때에는 그 번호, 부속건물이 있는 때에는 그 종류, 구조와 면적을 기재하면 됩니다. 만일 등기부와 토지?건축물대장의 부동산표시가 다른 때에는 먼저 부동산표시변경(또는 경정)등기를 하여야 합니다.

② 등기원인과 그 연월일란

등기원인은 "상속" 또는 "협의분할에 의한 상속"(협의 분할의 경우)으로 기재하고, 연월일은 피상속인의 사망일을 기재합니다.(예) ○년 ○월 ○일 상속, ○년 ○월 ○일 협의분할에 의한 상속

③ 등기의 목적란

"소유권이전"으로 기재합니다.

④ 이전할 지분란

피상속인이 공유자 중 1인인 경우에는 그 지분을 기재합니다. (예) ?갑구△번 ○○○지분 전부?

⑤ 피상속인란

등기부상 소유자 표시와 일치되게 피상속인의 성명, 주민등록번호, 주소를 기재하되, 등기부에 사망자의 성명이 한자로 기재되어 있는 때에는 그 성명에 한자를 병기합니다.

⑥ 등기권리자란

상속인(협의분할에 의한 상속인 경우에는 협의분할에 의하여 상속을 받는 자)의 성명, 주민등록번호, 주소를 기재하되, 상속인이 수인인 경우 이전받는 각자의 지분을 지분란에 기재합니다.

⑦ 시가표준액 및 국민주택채권매입금액, 국민주택채권매입총액란, 국민주택채권발행번호란

㉮ 부동산별 시가표준액란은 등록세납부서(OCR용지)에 기재된 시가표준액을 기재하고 부동산별 국민주택채권매입금액란에는 시가표준액의 일정비율에 해당하는 국민주택채권매입금액를 기재합니다.

㉯ 부동산이 2개 이상인 경우에는 각 부동산별로 시가표준액 및 국민주택채권매입금액을 기재한 다음 국민주택채권 매입총액을 기재하여야 합니다.

㉰ 국민주택채권발행번호란에는 국민주택채권 매입시 국민주택채권사무취급기관(국민은행)에서 고지하는 채권발행번호를 기재하며, 하나의 신청사건에 하나의 채권발행번호를 기재하는 것이 원칙이며, 동일한 채권발행번호를 수 개 신청사건에 중복 기재할 수 없습니다.

㉱ 토지 및 건물을 구분하여 각 상속인의 상속지분별로 계산한 시가표준액이 1,000만원 이상일 때에는 일정비율의 국민주택채권을 매입합니다.

⑧ 등록세.교육세란

등록세영수필확인서및통지서에 의하여 기재합니다.

⑨ 세액합계란

등록세액과 교육세액의 합계를 기재합니다.

⑩ 등기신청수수료란

부동산 1개당 8,000원의 등기수입증지금액을 기재합니다(등기수입증지는 등기과/소 및 지정 금융기관에서 판매).

⑪ 첨부서면란

등기신청서에 첨부한 서면을 각 기재합니다.

⑫ 신청인등란

㉮ 신청인(협의분할의 경우에는 그 협의에 의하여 상속을 받는 자)의 성명 및 전화번호를 기재하고, 각자의 인장을 날인합니다.
㉯ 대리인이 등기신청을 하는 경우에는 그 대리인의 성명 및 전화번호만을 기재하고 그의 인장을 날인합니다.

등기신청서에 첨부할 서면

< 신청인 >

① 위임장

등기신청을 법무사 등 대리인에게 위임하는 경우에 첨부합니다.

② 신청서부본

등기필증작성용, 대장소관청통지용, 과세자료송부용(등기권리자의 주민등록표등본 및 건축물대장등본 사본 각 1통 포함)으로 신청서와 같은 내용의 부본을 각 1통씩 첨부합니다(다만, 과세자료송부용은 전산화가 안된 등기부에 한하여 첨부).

< 시/구/군청, 동사무소 >

① 등록세영수필확인서및통지서

시장, 구청장, 군수 등으로부터 등록세납부서(OCR용지)를 발급받아 납세지를 관할하는 해당 금융기관에 세금을 납부한 후 등록세영수필확인서및통지서와 영수증을 교부받아 영수증은 본인이 보관하고 ?등록세영수필확인서및통지서?만 신청서의 등록세액표시란의 좌측 상단 여백에 첨부합니다.

② 토지/건축물대장등본

등기신청대상 부동산의 종류에 따라 토지대장등본, 임야대장등본, 건축물대장등본(각, 발행일로부터 3월 이내)을 첨부합니다.

③ 상속을 증명하는 서면

피상속인의 사망한 사실 및 상속권자와 상속인을 확인할 수 있는 호적등본, 제적등본(각, 발행일로부터 3월 이내)을 첨부합니다.

④ 주민등록표등(초)본

피상속인 및 상속인의 주민등록표등(초)본(각, 발행일로부터 3월 이내)을 첨부합니다.

< 기 타 >

① 협의분할에 의한 상속의 경우에는 위에 열거한 서면 이외에 협의분할계약서 및 그 부속서류로서 공동상속인 전원의 인감증명을 첨부하여야 합니다.

② 상속권자 및 상속분은 피상속인의 사망 당시의 민법 규정에 따릅니다.

③ 상속인이 재외국민 또는 외국인일 때, 상속결격자가 있는 때, 특별수익자가 있는때, 상속의 포기가 있는 때, 피상속인이 유언으로 상속분을 지정한 때, 대습상속이 있는 때 등의 경우에는 신청서의 기재사항과 첨부서면이 다르거나 추가될 수 있으므로 전문가나 민원담당공무원 등과 상담하시어 착오없기를 바랍니다.

등기신청서류 편철순서

신청서, 등록세영수필확인서및통지서, 등기수입증지, 위임장, 호적?제적등본(협의분할계약서 및 인감증명), 주민등록표등(초)본, 토지, 건축물대장등본, 신청서부본 등의 순으로 편철합니다.



상속, 상속포기, 협의이혼, 합의이혼, 면책, 개인파산신청, 워크아웃, 상속등기, 양육권, 한정승인, 개인워크아웃, 사실혼, 산업재해보상보험, 이혼위자료, 유언장, 재산분할청구권, 재산분할, 개인파산자, 가정법률상담, 가사소송, 유류분, 양육비청구, 유언공증, 법률자문, 상속세, 유산상속, 상속판례, 부동산 상속, 자동차 상속, 상속서류, 자바 상속, 상속순위, 유산상속 서류, 유산상속포기, 유산 상속 분할, 유산상속 포기 각서, 유산상속공증, 법무사 유산상속, 양도세, 상속세 세율, 상속세 공제, 상속세 계산, 증여세, 주택 상속세, 등록세상속 포기 시점, 상속포기각서, 재산상속포기 범위, 상속포기신청, 한정상속포기, 상속포기 절차, 재산상속 포기각서, 상속포기서류, 상속 등기이전, 상속등기절차, 상속등기서류, 부동산 상속등기, 등기, 증여등기, 상속등기 취득세, 상속포기 법원, 상속증여판례, 민법 상속, 상속법, 가족법, 법정상속, 상속 비율, 상속 지분, 법무사, 무료법률상담, 개인회생, 이혼, 이혼절차, 개인파산, 파산신청, 신용회복, 재혼, 가압류, 파산, 혼인신고서 tkdthr, dbtks,dbtkstkdthr, tkdthrtp

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담보대출을 받아 구입한 주택이 경매가 될 때

담보대출을 받아 구입한 주택이 경매가 될 때 대출정보 2008.03.22 15:30

담보대출을 받아 구입한 주택이 경매가 될 때



아마도 한창 아파트 담보대출이 은행마다 경쟁이 붙어 돈이 없이도 등록비 취득세까지'대출금으로 아파트를 구입하던 시기에 아파트 구입과 대출을 받으신 것 같습니다"

이런 경우 정말 난처한 상황에 처해 계십니다"

대출금을 상환하지 못하는 경우 아파트는 당연 경매가 붙여 질 것이며
또한 님은 신용불량자가 될 수 밖에 없습니다"


보통 부동산 담보대출의 경우 부동산을 담보로 대출을 받았기 때문에
그 부동산만을 경매 처분 받으면 자신의 채무는 면죄부가 되는 것이 보통이지만 과거 2년전가지만 해도 아파트의 경우 신용에만 문제가 없다면 무조건
'대출을 해주던 당시의 실정 상 부실을 염려한 은행들이 근저당 설정시
포괄근저당을 하는과 동시에 단순히 담보대출만이 아닌 신용대출까지 묶는'
식으로 대출 약정을 하고 대출을 했기 때문에 아파트를 경매로 처분한 후에 부족한 원금에 대해서는 별도의 채권추심을 할 것입니다"


가능하다면 어치피 저질러진 일이니만큼 지나간 일을 후회하는 것보다는
앞으로의 일을 생각하고 대비하는 차원에서 손실이 있다는 생각를 버리시고
급매로 아파트를 처분하시어 은행의 이자를 줄이는 방법을 찾아 보시는 것이
나중을 대비하는 방법일 것입니다"


방치하시어 경매가 진행이 된다면 이 후 더 많은 채무를 안고 가야하는 상황이 남아 있게 될 것입니다"

경매가 진행이 된다면 미 채권 회수 금액에 대하여 신용불량 등재와 함께 담보 제공된 파트 외에 다른 재산이나 소득 동산 등에 별개의 채권 추심이 있습니다"

조속한 행동만이 차 후 대출금의 부담을 조금이라도 줄일 수 있는 방법이 될 수 있습니다"



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사채업자 사기 주의

사채업자 사기 주의 대출정보 2008.03.22 15:07

사채업자 사기 주의



머니투데이 김익태 기자]"모든 것을 다 의심해야 한다." 명동 사채업자들이 금과옥조로 여기는 말이다. 돈 이라면 수단과 방법을 가리지 않는 협잡꾼들이 한데 뒤엉켜 있는 곳이 명동이다. 여기서 살아 남기 위해서는 한시도 긴장감을 늦출 수 없다.


최근 사채업자들에게 구미가 당기는 제의가 잇따라 들어왔고, 신중한 뒷조사가 진행되고 있다는 후문이다.



◇20억 주식담보대출 = 우선은 한 코스닥 업체가 제의한 20억원의 주식담보대출. 외견상 주식담보대출이었지만 사실상 주식을 사달라는 요구였다. 조건은 한 달내 50% 이상의 수익을 보장해 주는 것으로, 큰 돈을 만질 수 있는 제의였다.



주식담보대출 수수료는 대출액의 5% 가량으로, 20억원을 한달 빌려주면 1억원을 받는다. 여기에 50% 이상의 수익을 보장해 주겠다고 하면 `매력적인` 물건이다.



하지만 '딜'에 응하는 사채업자가 아직 없다. 이른바 '작전' 냄새가 났기 때문이다. 한 사채업자는 "이런 식으로 주가를 올려 자기들 주식을 처분하고 빠져 나가려는 것 같다"며 "아무리 좋은 회사라도 일정금액을 맡기고 다른 방법으로 수익보전을 해 준다는 보장이 없으면 불가능하다"고 말했다.



◇18개월짜리 어음 = 상장 업체인 S사가 어음 50억원 어치의 할인을 명동에 타진했다. 다수의 사채업자가 이 제의를 받았다. 문제는 S사가 발행하는 어음의 만기가 내년 12월이라는 점이다.



사채업자들은 콧방귀를 뀌었다. 사기 징후가 농후했기 때문이다. 통상 어음의 만기는 2~3개월, 길어야 4개월이다. 18개월 짜리는 이례적인 것이다. 한 사채업자는 "사기꾼들이 이 회사 어음을 위ㆍ변조하기 위해 사전작업을 하고 있는 것 같다"며 "순진한 사람들은 이 제의에 넘어가기도 한다"고 말했다.



◇150억 규모의 BWㆍCB= 신주인수권부사채(BW)와 전환사채(CB)를 팔겠다는 코스닥 업체도 있다. 금액은 150억원. 이 회사는 엔터테인먼트 등의 신사업에 뛰어들기 위해 동분서주하고 있다.



사채업자들은 시큰둥한 반응이다. 이 회사가 인수ㆍ합병(M&A)에 필요한 자금을 끌어 모으고 있는 게 요주의 포인트다. 경험칙상 코스닥업체가 남의 돈으로 M&A에 나서 성공한 사례를 보지 못했기 때문이라고 한다.



한 사채업자는 "자금 회수와 관련해 안전이 확실하게 보장되지 않으면 투자할 수 없다"며 "최악의 경우 전주가 회사를 인수하는 등 안전한 자금회수 방법이 선행돼야 한다"고 말했다.




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아파트 후순위 대출관련

아파트 후순위 대출관련 대출정보 2008.03.21 00:29

아파트 후순위 대출관련




Q : 딸 하나를 두고 있는 결혼 3년차 맞벌이 부부입니다. 육아 비용이 많은 데다 남편 직장이 불안정해 자산 관리 필요성을 절감하고 있습니다. 현재 전세를 살고 있는데 내집을 빨리 마련하고 싶습니다. 또 10년 내에 목돈을 모아 삼겹살집을 운영하려고 합니다. 어떻게 하면 지출을 줄이고 자산을 늘릴 수 있을지 고민입니다.A : 심모(32.여)씨는 맞벌이를 하고 있지만 결혼 후 오히려 씀씀이가 커져 고민이다. 아이를 키우는 데 드는 돈이 생각보다 많기 때문이다. 게다가 영업 일을 하는 남편 직장이 불안정하고 최근 아파트 값이 크게 오르면서 마음이 더 조급해졌다. 내집 마련과 남편이 직장을 그만둔 후 하고 싶어하는 고깃집 운영자금을 대려면 적잖은 돈이 필요한데 가진 것이라고는 대출받은 2000만원을 제외하면 전세 보증금을 포함해도 7280만원이 전부이기 때문이다. 두 가지 목표를 위해 어떤 투자전략을 짜야 할지 물어 왔다.

# 부채 상환 준비와 재산 형성을 병행하라심씨 가족은 내집 마련과 남편의 사업자금 확보가 목표다. 그러나 현재 갖고 있는 순자산은 7280만원으로 턱없이 부족하다. 심씨 가족이 해야 할 일은 우선 종자돈을 만드는 일이다. 아직 젊고 아이도 어리므로 노후준비나 교육비 마련은 나중으로 미루는 게 좋다.

심씨 가족은 친정어머니에게 무이자로 빌린 돈 2000만원을 먼저 갚을 것을 고려하고 있다. 그러나 종자돈 모으기와 부채 상환을 병행할 것을 권한다. 다만 종자돈 만들기용 통장과 돈을 갚기 위한 통장은 별도로 관리하는 게 좋다.

가장 중요한 건 지출을 최대한 줄여 저축금액을 늘리는 것이다. 매월 13만원이나 되는 휴대전화 요금은 이용 습관을 바꿔서라도 30% 이상 줄여야 한다. 또 집과 직장이 비교적 가까우므로 자가용보다는 대중교통을 이용해 출퇴근하면서 차량유지비도 줄인다. 종자돈 마련이 우선이므로 부부가 각각 들던 청약부금은 남편 것만 남긴다. 이렇게 하면 5월 만기 곗돈을 합쳐 매달 185만원을 저축할 수 있다. 이 중 30만원은 친정어머니에게 빌린 돈을 갚기 위해 5년 만기 주식형 적립식 펀드를 만들 것을 권한다. 그리고 100만원은 두 개로 나눠 50만원은 안전한 상호저축은행 적금에, 나머지 50만원은 적립식 펀드에 투자하도록 하자.

장기투자를 통해 목표를 달성하려면 만약을 위한 유동성 자산이 필요하다. 보통 3~6개월분 생활비는 확보하는 것이 좋다. 따라서 적립식 투자를 하고 남은 18만5000원은 머니마켓펀드(MMF)에 꾸준히 모아 유동성 자산으로 확보하자.

# 어린이 보험에 우선 가입하자심씨 가족은 남편의 종신보험 안에 가족보장특약으로 의뢰인과 아이까지 포함하고 있다. 이 정도로는 미흡하므로 보완이 필요하다. 가장 먼저 해야 할 것은 어린이 보험 가입이다. 어린이 보험에는 50% 환급형과 100% 환급형 두 가지가 주류를 이룬다. 50% 환급형은 월 1만9000원 정도를 10년간 불입해 만기 때 불입금액의 50%를 환급받는 것이다. 100% 환급형은 월 3만2000원을 10년간 납입하고 만기 때 불입금액의 100%를 환급받는다. 월 불입액이 적고 효율적인 50% 환급형을 추천한다. 남편의 미래 사업자금을 모으려면 소비를 줄여야 한다. 그러나 의뢰인의 건강보험 가입은 후순위로 밀리면 안 된다. 지금은 도저히 여건이 안 따라주더라도 조만간 꼭 건강보험에 가입하기를 권한다.

# 빌라나, 다세대를 통한 내집마련은 삼가라지금 심씨네는 부채를 제외하면 자산이 7280만원뿐이다. 현재 급여로는 내집 마련과 사업체 운영이라는 두 가지 목표를 동시에 이뤄내기가 사실상 불가능하다. 그러므로 우선 하나에 집중해 자산을 모으는 데 주력하는 것이 좋다.

현재 심씨 남편은 안정적인 직장생활이 어려운 만큼 개인사업을 우선순위에 두는 게 좋다. 내집 마련은 나중에 고려하라는 것이다. 심씨네는 빌라나 다세대주택이라도 구입하려 하지만, 다세대나 빌라는 추천할 만한 구입 대상이 아니다. 구입 직후부터 감가상각이 일어나 가격이 떨어지는 데다, 아파트에 비해 투자자가 적어 환금성도 좋지 않다. 주택가격이 오른다 해도 다세대나 빌라는 되레 가격이 떨어지는 등 투자금이 묶이게 되므로 가급적 내집 마련은 아파트에 집중하도록 권한다. 또 주로 30평형대 이상의 중대형이 가격 상승이 큰 만큼 내집을 마련할 때 최초 구입 평형은 30평형대 이상으로 목표를 두자.

◆신문 지면 상담신청=팩스 02-751-5552/e-메일 teenteen@joongang.co.kr 또는 jsool@joongang.co.kr 효율적인 상담을 위해 본인 연락처와 자산 현황, 월 현금 흐름, 상담 목표 등을 구체적으로 기재하시기 바랍니다.중앙일보 안혜리] Q : 딸 하나를 두고 있는 결혼 3년차 맞벌이 부부입니다. 육아 비용이 많은 데다 남편 직장이 불안정해 자산 관리 필요성을 절감하고 있습니다. 현재 전세를 살고 있는데 내집을 빨리 마련하고 싶습니다. 또 10년 내에 목돈을 모아 삼겹살집을 운영하려고 합니다. 어떻게 하면 지출을 줄이고 자산을 늘릴 수 있을지 고민입니다.A : 심모(32.여)씨는 맞벌이를 하고 있지만 결혼 후 오히려 씀씀이가 커져 고민이다. 아이를 키우는 데 드는 돈이 생각보다 많기 때문이다. 게다가 영업 일을 하는 남편 직장이 불안정하고 최근 아파트 값이 크게 오르면서 마음이 더 조급해졌다. 내집 마련과 남편이 직장을 그만둔 후 하고 싶어하는 고깃집 운영자금을 대려면 적잖은 돈이 필요한데 가진 것이라고는 대출받은 2000만원을 제외하면 전세 보증금을 포함해도 7280만원이 전부이기 때문이다. 두 가지 목표를 위해 어떤 투자전략을 짜야 할지 물어 왔다.

# 부채 상환 준비와 재산 형성을 병행하라심씨 가족은 내집 마련과 남편의 사업자금 확보가 목표다. 그러나 현재 갖고 있는 순자산은 7280만원으로 턱없이 부족하다. 심씨 가족이 해야 할 일은 우선 종자돈을 만드는 일이다. 아직 젊고 아이도 어리므로 노후준비나 교육비 마련은 나중으로 미루는 게 좋다.

심씨 가족은 친정어머니에게 무이자로 빌린 돈 2000만원을 먼저 갚을 것을 고려하고 있다. 그러나 종자돈 모으기와 부채 상환을 병행할 것을 권한다. 다만 종자돈 만들기용 통장과 돈을 갚기 위한 통장은 별도로 관리하는 게 좋다.

가장 중요한 건 지출을 최대한 줄여 저축금액을 늘리는 것이다. 매월 13만원이나 되는 휴대전화 요금은 이용 습관을 바꿔서라도 30% 이상 줄여야 한다. 또 집과 직장이 비교적 가까우므로 자가용보다는 대중교통을 이용해 출퇴근하면서 차량유지비도 줄인다. 종자돈 마련이 우선이므로 부부가 각각 들던 청약부금은 남편 것만 남긴다. 이렇게 하면 5월 만기 곗돈을 합쳐 매달 185만원을 저축할 수 있다. 이 중 30만원은 친정어머니에게 빌린 돈을 갚기 위해 5년 만기 주식형 적립식 펀드를 만들 것을 권한다. 그리고 100만원은 두 개로 나눠 50만원은 안전한 상호저축은행 적금에, 나머지 50만원은 적립식 펀드에 투자하도록 하자.

장기투자를 통해 목표를 달성하려면 만약을 위한 유동성 자산이 필요하다. 보통 3~6개월분 생활비는 확보하는 것이 좋다. 따라서 적립식 투자를 하고 남은 18만5000원은 머니마켓펀드(MMF)에 꾸준히 모아 유동성 자산으로 확보하자.

# 어린이 보험에 우선 가입하자심씨 가족은 남편의 종신보험 안에 가족보장특약으로 의뢰인과 아이까지 포함하고 있다. 이 정도로는 미흡하므로 보완이 필요하다. 가장 먼저 해야 할 것은 어린이 보험 가입이다. 어린이 보험에는 50% 환급형과 100% 환급형 두 가지가 주류를 이룬다. 50% 환급형은 월 1만9000원 정도를 10년간 불입해 만기 때 불입금액의 50%를 환급받는 것이다. 100% 환급형은 월 3만2000원을 10년간 납입하고 만기 때 불입금액의 100%를 환급받는다. 월 불입액이 적고 효율적인 50% 환급형을 추천한다. 남편의 미래 사업자금을 모으려면 소비를 줄여야 한다. 그러나 의뢰인의 건강보험 가입은 후순위로 밀리면 안 된다. 지금은 도저히 여건이 안 따라주더라도 조만간 꼭 건강보험에 가입하기를 권한다.

# 빌라나, 다세대를 통한 내집마련은 삼가라지금 심씨네는 부채를 제외하면 자산이 7280만원뿐이다. 현재 급여로는 내집 마련과 사업체 운영이라는 두 가지 목표를 동시에 이뤄내기가 사실상 불가능하다. 그러므로 우선 하나에 집중해 자산을 모으는 데 주력하는 것이 좋다.

현재 심씨 남편은 안정적인 직장생활이 어려운 만큼 개인사업을 우선순위에 두는 게 좋다. 내집 마련은 나중에 고려하라는 것이다. 심씨네는 빌라나 다세대주택이라도 구입하려 하지만, 다세대나 빌라는 추천할 만한 구입 대상이 아니다. 구입 직후부터 감가상각이 일어나 가격이 떨어지는 데다, 아파트에 비해 투자자가 적어 환금성도 좋지 않다. 주택가격이 오른다 해도 다세대나 빌라는 되레 가격이 떨어지는 등 투자금이 묶이게 되므로 가급적 내집 마련은 아파트에 집중하도록 권한다. 또 주로 30평형대 이상의 중대형이 가격 상승이 큰 만큼 내집을 마련할 때 최초 구입 평형은 30평형대 이상으로 목표를 두자.

◆신문 지면 상담신청=팩스 02-751-5552/e-메일 teenteen@joongang.co.kr 또는 jsool@joongang.co.kr 효율적인 상담을 위해 본인 연락처와 자산 현황, 월 현금 흐름, 상담 목표 등을 구체적으로 기재하시기 바랍니다.

◆'중앙일보-이화여대 파이낸셜 플래닝 센터' 상담신청=전문가를 만나 직접 재산 리모델링 상담을 받을 수 있습니다. e-메일 fpc@ewha.ac.kr이나 센터 전화 02-3277-4497(매주 월~금요일 오전 10시~오후 4시)로 신청하시면 상담 일정을 잡아드립니다. 전화 폭주로 e-메일 신청을 환영합니다. 단 상담을 받으려면 '위 스타트 운동'에 10만원(계좌 외환은행 068-22-01286-6, 예금주 사회복지공동모금회)을 후원해야 합니다.


◆'중앙일보-이화여대 파이낸셜 플래닝 센터' 상담신청=전문가를 만나 직접 재산 리모델링 상담을 받을 수 있습니다. e-메일 fpc@ewha.ac.kr이나 센터 전화 02-3277-4497(매주 월~금요일 오전 10시~오후 4시)로 신청하시면 상담 일정을 잡아드립니다. 전화 폭주로 e-메일 신청을 환영합니다. 단 상담을 받으려면 '위 스타트 운동'에 10만원(계좌 외환은행 068-22-01286-6, 예금주 사회복지공동모금회)을 후원해야 합니다.



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아파트 추가대출

아파트 추가대출 대출정보 2008.03.21 00:26

아파트 추가대출




정부가 '버블 세븐' 논란을 부추기고 있다. 15일 청와대 국정브리핑이 서울 강남.서초.송파구 등 3개 구와 목동.분당.용인.평촌 등 7개 지역의 아파트값이 비정상적으로 오른 것을 '버블 세븐'이라고 지칭한 이후 건설교통부.재정경제부 등 정부 고위 관계자들이 경쟁적으로 '버블 붕괴'를 주장하고 나섰다. 정부가 이처럼 '구두 개입'에 나선 데 대해 전문가들은 고개를 갸우뚱한다. 현재 집값이 버블이라고 하더라도 이를 서서히 가라앉히면서 버블 붕괴의 후유증을 최소화하는 데 힘을 기울여야 할 정부가 버블을 당장 터뜨리겠다는 기세로 나오는 모습이 비정상적이기 때문이다.


금융권이 최근 잇따른 정부의 주택 버블(거품) 경고에 신경을 곤두세우고 있다. 일각에서 우려하는 대로 집값이 꼭짓점을 찍고 하락할 경우 경쟁적으로 주택담보대출을 늘려온 금융권은 가계부실의 후유증을 겪어야 할 처지이기 때문이다. 특히 은행권보다 상호저축은행과 캐피털 등 제2금융권이 집값 하락 가능성에 긴장하는 모습이다. 은행들은 대부분 시가의 60% 이하 금액만 대출해줬지만, 제2금융권은 이 비율을 넘는 금액을 2순위 등으로 대출해 준 경우가 많다.


이 때문에 현재 아파트값이 버블이라 하더라도 이를 서서히 가라앉여야 할 정부가 버블이 당장 터질 것이라고 주장하고 나서는 것은 바람직하지 않다는 지적이 나온다. 건설산업연구원 백성준 박사는 "일본의 잃어버린 10년에서 배워야 할 것은 급격한 버블 붕괴가 경제 전반에 엄청난 악영향을 미친다는 것"이라며 "정부가 앞장서서 당장 버블을 터뜨리겠다고 공언하는 것은 이해하기 힘들다"고 말했다.


◆ 계속 늘어난 주택담보대출=금융감독원과 한국은행 등 감독당국의 규제에도 불구, 주택담보대출은 계속 늘어났다. 2000년 54조원 규모였던 은행의 주택담보대출은 지난달 말 200조원에 육박, 5년 전의 네 배 수준에 육박하고 있다. 보험과 저축은행.캐피털 등 제2금융권까지 합하면 주택담보대출 규모는 235조원에 이른다.


이처럼 주택담보대출이 눈덩이처럼 불어난 것은 초저금리가 장기화하면서 유동성이 넘쳐났기 때문이다. 2003년 이전 연 6~7%였던 담보대출 금리가 연 4~5% 수준으로 떨어지면서 대출금으로 집을 사는 경우도 적지 않았다. 한화증권 유시왕 고문은 "최근 5년째 저금리와 경상수지 흑자가 지속되면서 시중 자금이 넘쳐나고 있다"며 "부동산 거품이 꺼지면 금융권의 대출도 부실화될 가능성이 크다"고 말했다.


◆ 버블 붕괴 때 금융권 충격은=금융감독 당국은 현재로서는 버블이 붕괴돼도 금융대란을 걱정할 정도는 아니라고 본다. 한은이 2월 우리.SC제일.국민.하나.농협.옛 조흥 등 6개 은행의 주택담보대출 실태를 점검한 결과 담보인정비율(LTV, 시가 대비 대출금 비율)은 52.7%로 지난해 6월 말보다 0.9%포인트 하락한 것으로 나타났다.


하지만 담보대출의 평균 비율보다는 건별 실태가, 또 은행보다는 2금융권이 문제라는 게 금융 관계자들의 지적이다. 한 시중은행장은 "집값이 20% 정도 하락하더라도 은행 전체적으로는 큰 문제가 없지만 일부 건별로는 부실이 발생할 것이고, 2금융권은 충격이 적지 않을 것"이라고 말했다.


한은의 2월 조사에서 은행 주택담보대출 중 LTV 비율이 70%를 넘는 대출의 비중이 16.2%에 달했다. 이처럼 LTV 비율이 높은 주택은 집값이 하락할 때 자칫 집값이 대출금액보다 낮은 '깡통 주택'으로 전락할 수 있다. 일본의 경우 부동산 거품 붕괴로 깡통 주택이 속출했었다.


특히 은행이 1순위로 저당을 잡은 집에 상호저축은행과 캐피털 등 2금융권이 추가로 대출해준 경우가 문제다. 은행은 대출금을 회수할 수 있지만, 시가의 90~100%까지 대출해준 2금융권은 부실채권을 고스란히 떠안아야 하기 때문이다.


이처럼 집값 거품 붕괴는 2금융권과 일부 은행의 부실채권 발생에 따른 금융권 혼란으로 이어질 수 있다. 이와 관련, 아태경제사회이사회(ESCAP)는 최근 "한국은 외환위기 직후 주택가격이 45%나 폭락한 경험이 있다"며 "충격적 요법보다는 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세 중과, 주택담보대출 요건 강화, 첫 대출 상환 이전 추가 대출 금지 등의 조치가 필요하다"고 지적했다. 주택 값을 갑자기 떨어뜨리는 것보다는 집값 거품을 서서히 빼내는 정책이 필요하다는 충고다.


섣부르게 버블을 터뜨렸다가 일본의 전철(前轍)을 밟게 될 것이라는 지적도 나온다. 일본은 1980년대 중반 금리 완화 정책을 쓰면서 부동산 가격이 급등하자 80년대 후반 금리를 급격히 올리고 부동산 관련 융자를 대폭 줄여 부동산 거품을 터뜨렸다. 그러나 이 같은 부동산 가격 급락으로 일본은 90년 이후 '잃어버린 10년'이라는 장기불황을 대가로 지불해야 했다.


◆ 편법 담보대출은 여전해=요즘 웬만한 아파트 단지엔 "시가의 80% 이상 빌려주겠다"는 문구가 적힌 2금융권의 전단지가 여기저기 붙어 있다. 마땅히 돈을 굴릴 데가 없기 때문이다.


2금융권과 연계해 주택담보대출을 늘리려는 시중은행 지점도 적지 않다.


주택담보대출을 늘리기 위한 금융회사 간 경쟁이 치열해지면서 이 같은 편법이 횡행하고 있는 것이다.


실제 금융감독원이 지난 2월 은행.보험사.저축은행 등 주택담보대출을 취급하는 44개 금융회사의 173개 영업점을 조사한 결과 21개사가 1242억원을 대출하면서 적정한도보다 381억원을 더 내준 것으로 드러났다.


금감원은 이 같은 편법을 적발하기 위해 앞으로 금융회사의 주택담보대출 실태를 수시로 점검할 계획이다.



◆ 버블(Bubble.거품)=부동산.주식 등의 실제 가치보다 시장에서 매겨진 가격이 높을 때 거품으로 본다. 그러나 어느 정도 높을 때 버블이라고 할 수 있는지는 명확하지 않다. 부동산의 경우 투기 수요로 매매값이 전세값보다 가파르게 오르거나 집값 오르는 속도가 경제 성장 속도보다 지나치게 빠른 점 등을 거품의 판단 잣대로 삼을 때가 많다.


◆ 담보인정비율(LTV, Loan to Value)=집을 담보로 돈을 빌릴 때 집값의 얼마까지를 대출해 줄 수 있는 금액으로 볼 것인지를 나타내는 비율. 보통 아파트 시세를 기준으로 하며 LTV가 40%라면 시세의 40%까지만 대출 담보로 인정해 준다는 뜻이다. 현재 투기지역의 LTV는 은행.보험이 40%(10년 이상은 60%), 저축은행이 60%다.


◆ 총부채상환비율(DTI, Debt to Income)제도=담보대출을 받을 때 돈을 얼마나 잘 갚을 수 있는지를 기준으로 대출 한도를 정하는 제도. 매년 갚을 대출 원리금이 연소득에서 차지하는 비중으로 계산하고, 수치가 낮을수록 빚 갚을 능력이 좋다는 뜻이다. 투기지역에서 6억원이 넘는 아파트를 살 때 담보 여유가 아무리 많더라도 DTI의 40%를 넘겨 대출받지 못한다.


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아파트 최고한도로 대출받기

아파트 최고한도로 대출받기 대출정보 2008.03.21 00:22
아파트 최고한도로 대출받기


집값이 하향 안정세를 보이고 있다.

내집 마련에 나서는 수요자들 이 늘면서 주택시장도 서서히 겨울잠에서 깨어나는 듯하다.

내집 마련은 서민들의 가장 중요한 재테크 목표. 자녀들이 커 가면서 집을 늘리려는 경우나 처음 내집 마련에 나서는 수요자들을 위해 금융 상품도 봇물을 이루고 있다.

때마침 시중은행들은 주택담보대출 고객 확보를 위해 대출금리를 깎아주고 대출한도도 확대해 주면서 치열한 대출 경쟁에 돌입했다 .

그러나 부산은행 가야동 지점 최재후 PB팀장은 "최근 각 은행들이 경쟁적으로 주택담보대출 금리를 인하하고 있지만 초기 3~6개월 정도만 금리를 인하해주는 미끼 상품인 경우가 많아 이 기간이 지 난 이후의 금리는 어떻게 조정되는지 등을 잘 따져봐야 한다"고 조언했다.

△주택담보대출=한국주택금융공사의 모기지론이 지난해 3월 선보 이면서 저금리시대 주택담보대출 상품 선택의 폭이 한층 넓어졌다 . 모기지론과 시중은행의 주택담보대출은 각각 장단점이 있어 잘 비교해 본 후 선택해야 한다.

신규 모기지론은 지난 6일자로 금리가 5.95%에서 6.25%로 올랐다.

그러나 향후 시중금리가 아무리 올라도 이 이자율은 고정이며 10 ,15,20년 만기상품이 있다.

반면 시중은행들이 자체 판매하는 모기지론은 보통 3개월에서 1년 단위로 변동되는 변동대출금리이며 금리 수준은 5%대 초·중반이 다.

변동대출과 고정금리대출의 금리차이가 0.5% 이상 나기 때문 에 변동금리가 유리하지만 향후 금리예측이 쉽지 않은 점도 감안 해야 할 듯하다.

최 팀장은 "금리가 점차 올라가는 추세인 만큼 어떤 측면에서는 고정 금리가 오히려 유리할 수도 있다"고 말했다 .

대출과 관련한 원금상환,이자,재산세 등 지출 규모는 본인 총소득 의 40% 이내가 적정하다.

부산은행 VIP클럽 임학청 실장은 "1천만~3천만원 이하의 신용대출 은 주로 마이너스 대출(한도대출)을 활용하고 내집마련 주택담보 대출은 소득공제가 가능한 모기지론으로 받는 것이 유리하다"고 조언했다.

일시상환방식인 마이너스 대출은 일반 가계 대출에 비해 금리가 8 ~10%로 높은 편이나 미리 정한 한도 내에서 인출이나 상환이 자유 로워 필요한 시기에 대출을 활용하고 여윳돈이 생기면 언제든 상 환하면 되기 때문에 잘 활용하면 오히려 금리부담을 줄일 수도 있 기 때문이다.

△주택청약금융상품=주택청약예금,주택청약부금,주택청약저축 세 가지가 있다.

동일 순위시 40㎡를 초과하는 주택의 경우 5년 이상 무주택 세대주로서 매월 약정 납입일에 월 납입금을 60회 이상 납입한 자 중 저축총액이 많은 순이므로 되도록 10만원 이상 납입 하는 것이 유리하다.

△평생우대 비과세저축=종전의 장기주택마련저축인 평생우대 비과 세저축은 18세 이상의 세대주로서 무주택자 또는 전용면적 85㎡(2 5.7평) 이하의 1주택 소유자인 세대주에 한해 7년 이상만 가입하 면 비과세 혜택을 볼 수 있다.

납입 금액의 40% 한도 내에서 최대 300만원까지 소득공제를 받을 수 있다.

강승아기자 seung@busanilbo.com

 ◇ 주택청약상품 비교

구  분

주택청약예금

주택청약부금

주택청약저축

가입대상

만 20세 이상 개인 또는 20세 미만의 세대주(단 단독세대는 불가),외국인 거주자

만 20세 이상 개인 또는 20세 미만의 세대주(단 단독세대는 불가),외국인 거주자

무주택세대주(20세 미만 단독세대주는 불가)

계약기간

1년제(당첨될 때까지 매 1년마다 자동 재예치)

3,4,5년제(은행별 약간의 차이는 있음)

국민주택입주자로 선정된 날까지

청약가능면적
및 청약금액

85㎡이하(300만원)
102㎡이하(600만원)
102㎡초과135㎡이하(1,000만원)
135㎡초과(1,500만원)

월저축금:매회차 5만원이상 50만원 이내(청약가능 납입금액:300만원)

월저축금:매달 2만~10만원)

청약주택

민영주택 또는 민간건설중형국민주택(85㎡이하 청약예금가입자에 한함)

민영주택 또는 60㎡초과 85㎡이하 민간건설중형국민주택(공공임대주택 포함)

국민주택 또는 60㎡초과 85㎡이하 민간건설중형국민주택(공공임대주택포함)

세금우대

세금우대 및 생계형 선택가능

세금우대 및 생계형 선택가능

세금우대 및 생계형 선택가능


 ◇ 주택담보대출 비교

구   분

모기지론

은행주택담보대출

근로자 · 서민
주택담보대출

대출자격

무주택자 또는 1가구 1주택자

제한없음

6개월 이상 무주택자로 연간소득 3천만원 이하

대출금리

고정금리(연 6.25%)

변동금리(연5% 초·중반)

변동금리(연 5% 초·중반)

대출한도

집값의 70%(최고 3억원까지)

집값의 40~60%(최고한도 없음)

집갑의 70%(최고한도 1억원까지)

대출기간

10년,15년,20년

최장 30년 범위 내

20년

중도상환수수료

5년 내 상환시 1~2%

5년 내 상환시 1~2%

없음

상환방법

원리금 균등분할상환

만기일시상환 또는 매월 균등상환

1년 거치 19년 분할 또는 3년 거치 17년 원리금분할상환

대출대상주택

주택,아파트

제한없음

전용면적 85㎡이하 주택,아파트

소득증빙

필요

불필요

필요

취급기관

부산,국민,우리,제일,기업,외환,하나,농협 등

전 은행

국민,우리,





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아파트 대환대출

아파트 대환대출 대출정보 2008.03.21 00:19

아파트 대환대출


판교신도시 아파트 청약이 29일 주공아파트를 시작으로 본격화하면서 청약자들의 분양자금 조달에 따른 고민이 커지고 있다.

5월 당첨자 명단이 발표되면 계약과 함께 분양가의 15(주공)~20(민영)%를 계약금으로 내야 하기 때문이다. 계약금은 민영 32평형의 경우 최고 7,500만∼7,700만원, 주공 33평형은 5,600만원(중간층 기준)에 달해 계약자들의 자금부담이 만만치 않을 전망이다.


●계약금 5,600만~7,500만원

주공은 ‘뜨란채’의 계약금을 분양가의 15%로 책정했다.

이에 따라 중간층 기준으로 24평형 3,400만원, 29평형 4,900만원, 33평형 5,600만원의 계약금이 필요하다. 민간아파트는 계약금이 주공보다 높다. 분양가의 20%를 내야 하기 때문에 초기 부담이 큰 편이다.

분양업체마다 분양가가 조금씩 차이가 있지만 32평형을 기준으로 대략 7,500만원(평당 분양가 1,177만2,000원) 안팎이다. 중도금은 주공이 50%를 받는다. 33평형은 총 1억8,800만원으로 4,700만원씩 4번에 걸쳐 내면 된다. 잔금은 35%로, 2009년 10월 1억3,780만원을 납부하면 입주할 수 있다. 민간아파트는 중도금 60%, 잔금 20%로 책정했다.

이에따라 32평형은 중도금이 2억2,000여만원이며 3,700여만원씩 6번을 나눠내면 된다. 잔금은 주공과 마찬가지로 입주때 일괄납부하면 된다.


●대출상품 어떤 게 있나

무주택자들이 가장 쉽게 접근할 수 있는 것이 생애최초 주택자금대출이다. 아파트 분양가가 3억원 이하면서 부부합산 연소득이 3,000만원을 넘지 않아야 한다. 판교의 경우 23평형(대광건영)과 24평형(주공 뜨란채)이 대상이다.

이럴 경우 중도금은 주택금융공사 산하 주택금융신용보증기금의 보증서를 담보로 최고 1억원(분양가격의 70%)까지 빌릴 수 있다. 장기모기지론도 생각해 볼 수 있다. 주택금융공사의 장기 모기지론은 평형과 관계없이 6억원 이하의 주택이면 대출이 가능하므로 판교 30평형대도 대상이 된다.

‘중도금 연계 보금자리론’은 입주때까지 시중은행 금리를 적용하다가 입주와 동시에 ‘담보대출(보금자리론)’로 전환된다. 최고 3억원까지 빌릴 수 있는 장점이 있지만 대출금의 매달 원리금이 자기 월소득의 3분의 1을 넘지 못한다. 따라서 최고 3억원을 대출받으려면 월소득이 매달 원리금(230만원)의 3배인 690만원을 넘어야 한다.

다만 주택을 소유하고 있는 상태라면 판교 입주후 1년내 팔아야 한다. 주공아파트 중 일부는 입주때 국민주택기금을 지원받을 수 있다. 판교신도시 주공 분양아파트 중 기금대출이 가능한 것은 24, 29, 30평형이다. 입주 후 소유권 이전등기와 동시에 대환대출이 되는 기금 지원액은 24평형 5,500만원, 29ㆍ30평형이 7,500만원이다.




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Posted by 비회원

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