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상속재산 가액에서 차감하는 공과금 장례비 채무

상속재산 가액에서 차감하는 공과금 장례비 채무 재산의 상속과 증여 2008. 4. 2. 07:20

상속재산 가액에서 차감하는 공과금 장례비 채무



<요약>

●납세자별 공제대상 기준

구  분

거 주 자

비 거 주 자

비 고

공과금

모든 공과금

국내 상속재산 관련

국내 사업장 관련

장례비

한도 내 금액

해당 없음

채  무

모든 채무

상속재산 목적 담보채무

국내사업장 관련


●공제대상별 범위

구 분

공 제 범 위

비 고

공과금

상속개시일 현재 피상속인 납부 의무

상속인이 승계 받은

  - 조세

  - 공공요금

  - 유사한 것(재경부령 정함)

장례비

장례비용

  - 사망일부터 장례일 까지 직접소요금액

  - 한도 : 최소 5백만 원, 최대 1천만 원 

5백만 원 초과시 증빙 필요

납골시설소요금액

  - 한도 : 최대 5백만 원

증빙필요

채  무

제외

  - 10년 내 상속인에게 진 증여채무

  - 5년 내 비상속인에게 진 증여채무

포함

  - 상속개시일 현재 피상속인 채무로서

  - 상속인이 부담하는 사실 입증되는 채무

입증방법

  - 국가ㆍ지자체 금융기관 : 당해 기관 채무확인서류

  - 제1호 외의 채무 : 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정, 이자지급 증빙 확인 서류



① 거주자의 사망으로 인하여 상속이 개시되는 경우에는 상속개시일 현재 피상속인이나 상속재산에 관련된 다음 각호의 가액 또는 비용은 상속재산의 가액에서 차감한다.

1. 공과금

2. 장례비용

3. 채무(상속개시일전 10년 이내에 피상속인이 상속인에게 진 증여채무와 상속개시일전 5년 이내에 피상속인이 상속인이 아닌 자에게 진 증여채무를 제외한다. 이하 이 조에서 같다) (1998. 12. 28. 개정)



② 비거주자의 사망으로 인하여 상속이 개시되는 경우에는 다음 각호의 가액 또는 비용은 상속재산의 가액에서 차감한다.

1. 당해 상속재산에 관한 공과금

2. 당해 상속재산을 목적으로 하는 유치권ㆍ질권ㆍ전세권ㆍ임차권(사실상 임대차계약이 체결된 경우를 포함한다)ㆍ양도담보권 또는 저당권으로 담보된 채무 (2003. 12. 30. 개정)

3. 피상속인의 사망당시 국내에 사업장이 있는 경우로서 비치ㆍ기장한 장부에 의하여 확인되는 사업상의 공과금 및 채무



③ 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 상속재산의 가액에서 차감하는 공과금 및 장례비용의 범위는 대통령령으로 정한다.



④ 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 상속재산의 가액에서 차감하는 채무의 금액은 대통령령이 정하는 방법에 의하여 입증된 것이어야 한다.



시행령 제9조 【공과금 및 장례비용】

① 법 제14조 제1항 및 제2항의 규정에 의한 공과금이라 함은 상속개시일 현재 피상속인이 납부할 의무가 있는 것으로서 상속인에게 승계된 조세ㆍ공공요금 기타 이와 유사한 것으로서 재정경제부령이 정하는 것을 말한다. (1998. 12. 31. 직제개정)



② 법 제14조 제1항 제2호의 규정에 의한 장례비용은 다음 각호의 구분에 의한 금액을 합한 금액으로 한다. (2001. 12. 31. 개정)

1. 피상속인의 사망일부터 장례일까지 장례에 직접 소요된 금액(납골시설의 사용에 소요된 금액을 제외한다). 이 경우 그 금액이 500만원 미만인 경우에는 500만원으로 하고 그 금액이 1천만원을 초과하는 경우에는 1천만원으로 한다. (2001. 12. 31. 개정)

2. 납골시설의 사용에 소요된 금액. 이 경우 그 금액이 500만원을 초과하는 경우에는 500만원으로 한다. (2001. 12. 31. 개정)



시행령 제10조 【채무의 입증방법등】

① 법 제14조 제4항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 입증된 것”이라 함은 상속개시당시 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음 각호의 1에 의하여 입증되는 것을 말한다.

1. 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무는 당해 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류

2. 제1호 외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류



② 제1항 제1호 및 법 제15조 제2항의 규정에 의한 금융기관은 「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」 제2조 제1호에 규정된 금융기관으로 한다. (2005. 8. 5. 개정)



시행규칙 제1조 【공과금】

「상속세 및 증여세법 시행령」(이하 “영”이라 한다) 제9조 제1항에서 “재정경제부령이 정하는 것”이라 함은 「국세기본법」 제2조 제8호의 규정에 해당하는 공과금(공공요금에 해당하는 경우를 제외한다)을 말한다. (2005. 3. 19. 개정)



 

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근저당설정의 이해와 대출금액 추정

근저당설정의 이해와 대출금액 추정 대출정보 2008. 3. 22. 15:28

근저당설정의 이해와 대출금액 추정

<통상적으로 금융기관에서 융자를 해 줄 경우 대출가능금액 산출방법>


감정가액*여신적용비율(해당금융기관에서 정한 여신적용비율통상60%)

 - (주택임대차보호법에의한 소액임차보증금*방수) = 대출가능금액

ex) 감정가액이 500,000,000이 나온 10칸짜리 오피스텔 대출가능금액 산출

 대출가능금액 = 500,000,000*60%-(10*16,000,000) = 140,000,000원이란 답이 나옵니다.

 

그리고 등기부등본상의 근저당설정자의 채권최고액은

 196,000,000원이라고 기재되어있을겁니다. 채권최고액은 대출금액의 통상적으로 140%를 적용합니다. 왜냐하면 장래에 발생할 이자채권, 비용등을 감안해서입니다.

 

위의 설명을 나열한 그 이유는


1. 감정가액에서 여신적용비율을 60%만 적용함으로 금융기관에서 1차적인 안정적인 채권확보를 기하게 되며

2. 주택임대차보호법을 통한 소액임차보증금을 금융기관에서는 이미 차감하여 대출금액을 산출한다는 겁니다.

3.만약, 집 주인이 이와 같은 상황을 설명하고, 알고있다함은 비교적 양심적으로 그리고 확실하게 모든계약을 하는 성격의 소유자인걸로 판단이 가능하리라 봅니다.


 단, 입주를 하시고 해당동사무소에 전입신고를 반드시 하여야 하며, 부동산전세계약서에 확정일자를 반드시 받아놓아야 합니다. 그래야 추후, 나타날수있는 압류채권자나 가압류채권자에게 님은 우선적으로 대항할 수 있습니다.

 

그리고 위 사항을 확인하실때

1. 근저당설정자가 개인이 있는경우

2. 압류,가압류등기등이 되어있는경우

3. 통상적인 시세와 차이가 너무 많이 설정이 되어있는경우
 

이때는 주의를 기울여서 계약을 하셔야 됩니다.



 



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모기지론의 대출 조건

모기지론의 대출 조건 대출정보 2008. 3. 22. 01:26
모기지론의 대출 조건



대출 가능 금액 계산

집값, 부채상환능력, 주택종류별 대출 비율에 의해 최저 2천만원~최대 3억원 범위에서
계산식 : 대출 가능 금액 = (집값 ×대출 비율 ― 선 순위 채권)

부채 상환 능력은 차주의 부채와 소득에 의하여 평가합니다.
* 소득이 있는 배우자간 연대 보증 시 배우자 소득 합산 가능

부채 상환 능력(DTI)은 소득으로 부채를 상환할 수 있는 능력을 의미하며, 상환능력이 양호한 것으로 인정될 때 최대 대출 비율을 적용 받을 수 있습니다.

- DTI1 = ×100 ≤ 33%
- DTI2 = ×100 ≤ 40%
- 기본 DTI 요건(DTI1 33% 이하, DTI2 40% 이하) → 대개의 차주
- 소득공제 DTI 요건(DTI1 37% 이하, DTI2 44% 이하) → 공제요건 갖춘 차주
* 충족 시 → 아파트 70%, 기타주택 65%
* 미충족 시 → 모든 주택에 대해 60% 및 대출만기 20년 필수사항
소득공제요건을 갖추면 연간 납부이자의 1,000만원까지 소득공제가 가능하여 실질금리가 인하되는 점을 반영하여 요건을 달리 하였습니다.

모기지론 소득 공제 요건

* 근로자 (= 차주 = 세대주 = 소유자)가
* 국민주택규모(85㎡ 이하)의 주택에 대하여
* 소유권 이전 등기 일로부터 3개월 이내에 (상환용 대출은 기존대출의 차입일자가 3개월 내)
* 15년 이상의 장기대출을 차입할 것
- 대출기간 15년 이상으로 모기지론을 이용하시는 근로소득자는 소득공제혜택이 가능하나, 대출기간이 10년인 경우는 소득공제혜택이 없으므로 가급적 15년 또는 20년으로 상환기간을 선택해야 절세효과가 있습니다.
-<소득 공제 혜택을 받던 모기지론을 중도 상환하여도 공제 이익의 반환 의무는 없습니다.>

대출 가능 금액 사례

집값 2억원, 전세 및 선 순위 없는 아파트의 경우
* 2억원 × 70% = 1억 4천만원 가능하지만
* DTI 미달 차주는 2억원 × 60% = 1억 2천만원
집값 2억원, 임대차 5천만원 있는 아파트의 경우
* 2억원 × 60% - 5천만원 = 7천만원 가능하며
* DTI 미달 차주는 2억원 × 60% - 5천만원 = 7천만원

집값 2억원, 선 순위 설정 금액 6천만원(국민주택기금대출잔액 5천만원) 있는 아파트에 2순위 모기지론 신청의 경우
* 2억원 × 70% - 6천만원 = 8천만원
* DTI 미달 차주는 2억원 × 60% - 6천만원 = 6천만원

집값 2억원, 선 순위 설정 금액 6천만원(국민주택기금대출잔액 5천만원) 있는 아파트에 대하여 선 순위 상환조건으로 신청 시
* 2억원 × 70% = 1억 4천만원
* DTI 미달 차주는 2억원 × 60% = 1억 2천만원
1순위 저당권 또는 전세가 있는 경우 해당 금액만큼 차감한 후 대출 가능금액이 산출됩니다.
그러나, 통상 선 순위 설정금액은 실제 대출 잔액(대출 금액의 약 120% -130% 설정함)보다 많으므로 선 순위 대출을 상환하는 조건으로 모기지론을 받는다면 대출 가능금액은 더 많아집니다. 또한 직접 살면서 모기지론 대출을 받을 때 금액 상으로는 제일 많이 받을 수 있습니다.
2억원 짜리 아파트에 1순위설정 6천만원(대출잔액 5천만원) 및 임차보증금 5천만원이 있는 경우에 대한 대출금액 사례
-전세를 안는 조건으로주택 구입시는 대출비율 60% 적용되므로
(2억원×60%)-임차보증금 5천만원 =7천만원대출을 받아 기존 대출 5천만원 상환
-전세를 내보내고 직접 입주하여거주하는 경우에는 대출비율 70% 적용하여
(2억원×70%) =1억 4천만원대출을 받아 전세 5천만원, 기존 대출 5천만원 상환
-전세는 내보내되 1순위 대출은 존속시키고자 하면
(2억원×70%)-설정액 6천만원 =8천만원대출을 받아 전세 5천만원 상환

기타 주요 사항

-. 모기지론 대출 신청은 소유권 취득 전,후 모두 가능합니다. 일반적으로 다음과 같습니다.
매매계약 → 대출신청 → 대출적격 심사 → 대출결정 → 승인통지 → 대출약정 → 등기서류 제출 → 대출금 수령 , 소유권이전 및 저당권 설정

-. 모기지론을 받은 주택이 재개발, 재건축 들어간 경우에는 모두 상환하여야 합니다.

-. 모기지론으로 구입한 주택을 팔 경우 주택 매수자의 신용불량유무,연령,개인신용평가,소득증빙을 확인한 후 승계 인수 여부를 결정합니다. 채무 인수자의 주택보유수는 확인하지 않으며, 최초 모기지론 대출자에게 중도 상환 수수료를 부과하지도 않습니다.

-. 모기지론 이용으로 일시적으로 1세대 2주택이 되는 경우와 결혼 상속 등으로 2주택이 된 경우, 전자의 경우에는 1년 안에 기존 주택 처분하여야 하고 후자의 경우에는 처분 의무가 없습니다. 이유는 모기지론의 주택 유무는 대출 신청 시점으로 판단하기 때문입니다.

-. 아파트 준공 및 등기 전에 대출을 받고자 하는 경우에는 중도금대출과 모기지론을 연계하여 원스톱(One-Stop)으로 대출이 이루어지는 중도금연계모기지론을 이용하실 수 있습니다.



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상속세와 증여세의 배우자 공제

상속세와 증여세의 배우자 공제 재산의 상속과 증여 2008. 3. 8. 19:10

상속세와 증여세의 배우자 공제


상속세의 경우에는 배우자공제의 경우에는 최소 5억을 해주고 있습니다. 배우자가 실제 상속받은 금액이 있는 경우에는

한도액은 둘중 적은 금액을 MIN(1,2)
1. (상속재산가액+10년전 상속받은금액-채무. 공과금-비과세-상속인이 아닌자 유증)*배우자법정상속비율-상속개시전 10년 내에 배우자에게 증여한 재산 과세표준
2. 30억원

위의 MIN(1,2)가 계산금액이 5억원미만일 경우에는 최소 5억을 공제를 해줍니다.


증여세의 경우에는 증여재산공제로 배우자공제는 3억입니다.

10년이내 배우자에게 3억씩 증여를 하는 경우에는 비과세가 됩니다.
직계비속인 20세이상의 경우에는 10년에 한번씩 3,000만원까지 비과세 입니다.
미성년자의 경우에는 10년에 한번씩 1,500만원 비과세입니다.



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상속세 공제사항 내용 안내

상속세 공제사항 내용 안내 재산의 상속과 증여 2008. 3. 6. 21:21

상속세 공제사항 내용 안내


장례비용 : 1000만원

기초공제 : 2억원

배우자공제 : 최저 5억원에서부터 30억원 한도 내에서 실제 상속받은 금액 전액

자식 : 1인당 3000만원

미성년자 가족공제 : 자식 또는 동거가족등 상속인이 미성년자이면 성년이 될때까지 년수에 500만원을 곱한 금액

요부양자 가족공제 : 상속인과 동거가족 중 60살 이상이면 1인당 3000만원

금융재산 상속공제 : 최고 2억원

위와같이 공제항목을 모두 공제 받는다면, 최고 30억 3천만원까지 공제 가능합니다.




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