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상속일 전후 6개월 이내에는 부동산을 처분하거나 담보로 제공하지 않는 것이 좋다

상속일 전후 6개월 이내에는 부동산을 처분하거나 담보로 제공하지 않는 것이 좋다 재산의 상속과 증여 2008.04.01 15:54

상속일 전후 6개월 이내에는 부동산을 처분하거나 담보로 제공하지 않는 것이 좋다


 

 상속세를 신고하기 위해서는 상속재산가액이 얼마인지를 평가해야 하는데, 상속재산은 상속개시 당시의 시가로 평가하는 것이 원칙이다.


 부동산의 경우는 매매를 할 때 거래당사자간의 합의에 의해서 가격이 형성되므로, 매매를 하지 않고 보유한 상태에서 시가가 얼마인지를 평가한다는 것은 매우 어려우며 또한 평가를 한다고 해도 객관성이 결여되기 쉽다.


 그래서 부동산의 경우는 대부분 보충적 방법 즉, 토지의 경우에는 개별공시지가, 건물의 경우에는 국세청 기준시가를 적용하여 상속재산을 평가하고 있다. 개별공시지가나 국세청 기준시가는 통상 시가보다는 낮게 평가되어 있다.


 그러나 평가기준일(상속개시일) 전후 6월 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매가 있는 경우에는 그 거래가액ㆍ감정가액ㆍ수용가액ㆍ경매 또는 공매가액을 시가로 보아 그에 의하여 상속재산을 평가한다.


 그러므로 상속개시일 전후 6월 이내에 상속재산을 팔거나 상속재산을 담보로 제공하여 대출을 받는 경우에는 시가와 기준시가와의 차액에 상당하는 세금을 추가로 물어야 하는 경우가 생긴다.


〈사례 1〉: 상속일로부터 6개월 이내에 재산을 처분한 경우


 개인사업을 하고 있는 홍길동은 부친이 사망하여 상가(기준시가 3억원)와 다른 부동산을 상속받게 되자 기준시가로 평가하여 상속세를 신고하고, 상속일로부터 5개월이 지났을 때 사업자금이 필요하여 상속받은 상가를 5억원에 양도하였다.


 홍길동은 세금을 모두 신고하고 납부까지 하였으므로 세금문제는 모두 끝난 것으로 알고 지냈는데, 상속일로부터 약 1년이 지난 후 세무서로부터 상속세 5천만원을 추가로 납부하라는 통지를 받았다. 홍길동이 무슨 일인가 하여 내용을 알아보니, 상속세 신고시 상가를 3억원으로 평가하여 신고했으나 상속일로부터 6개월 이내에 팔았으므로 판 가격인 5억원으로 상속세를 신고해야 한다는 것이 아닌가?.


 홍길동은 그제서야 1개월만 더 보유하고 있다가 팔았더라도 상속세 5천만원은 추가로 내지 않아도 된다는 것을 알고 억울해 했으나 이미 엎질러진 물! 꼼짝없이 세금을 낼 수 밖에 없었다.


〈사례 2〉: 상속일로부터 6개월 이내에 감정을 받은 경우


 중소기업을 운영하고 있는 박문수는 사업자금이 필요할 때마다 아버지의 부동산을 담보로 제공하고 은행에서 대출을 받아 위기를 모면하곤 했다. 그러던 중 아버지가 돌아가시게 되자 외아들인 본인 명의로 상속등기를 하고 이를 담보로 대출을 받아 사업을 운영하고 있었다.


 그런데 아버지가 돌아가시고 한참이 지난 후 세무서로부터 상속세 1억 5천만원을 추가로 납부하라는 통지서가 날아왔다. 박문수는 상속받은 재산에 대하여 상속세를 신고하고 세금까지 완납하였으므로 무언가 잘못되었을 거라고 생각하고 세무서를 방문하여 내용을 알아보니 다음과 같았다.


 박문수는 기준시가로 상속재산을 평가하여 신고하였으나, 상속개시일로부터 6개월 이내에 상속받은 부동산을 담보로 은행에서 10억원을 대출받기 위해 기준시가 7억원 짜리 부동산을 감정평가법인 두 곳으로부터 평균 12억원으로 평가를 받은 사실이 있으므로 감정가액으로 상속재산을 평가해야 한다는 것이다.


 따라서 감정가액 12억원과 기준시가 7억원과의 차액 5억원을 상속재산에 추가하여 상속세를 추가로 고지한 것이었다.


 이와 같이 시가 또는 감정가액과 기준시가와의 차액이 큰 경우에는 상속개시일 전후 6월 이내에는 상속재산을 처분하거나 감정평가를 받지 않는 것이 좋다.


 부득이하게 처분을 해야 할 경우에도 6개월은 지나서 처분해야 위와 같은 불이익을 받지 않는다.


 위에서는 시가가 기준시가보다 높은 것을 전제로 하였으나, 시가가 기준시가보다 낮은 경우에는 감정을 받아 상속세를 신고하면 오히려 상속세를 절세할 수도 있다.


 그러나 감정가액을 시가로 인정받으려면 2이상의 감정평가법인으로부터 감정을 받아야 하고, 감정가액이 기준시가의 80 %에 미달하는 경우에는 세무서장이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액과 납세자가 제시한 감정가액 중 큰 금액으로 평가하며, 상속세를 적게 낼 목적으로 평가를 한다든가 상속개시 당시의 원형대로 감정하지 아니한 경우에는 인정을 하지 않는 등 제한이 있으므로 이를 충분히 고려하여 감정가액으로 신고할지 여부를 결정해야 한다.



 

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금융자산보다는 부동산으로 상속하는 것이 유리.

금융자산보다는 부동산으로 상속하는 것이 유리. 재산의 상속과 증여 2008.04.01 00:32

금융자산보다는 부동산으로 상속하는 것이 유리.



일정규모 이상의 재산을 상속받아 상속세를 신고해야 하는 경우에는 상속재산이 얼마인지를 평가해야 한다.

상속세법에서는 상속재산을 상속개시 당시의 시가로 평가하되, 시가를산정하기어려운때에는보충적방법으로평가하도록하고있다.

여기서“시가”란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 성립된다고 인정되는 가액을 말하는데, 실제로 재산을 평가함에 있어서는 상장주식과 같이 공개시장이 형성되어 시가가 분명하게 드러나는 경우를 제외하고는 시가를 산정하기가 쉽지 않다. 특히 부동산의 가격은 거래당사자간의 주관적인 사정에 따라 크게 좌우되므로 더욱 그러하다.

실무적으로는 대부분 다음과 같은 방법에 의하여 상속재산을 평가하고 있다.

- 토지 : 개별공시지가
- 건물 : 국세청 기준시가(공동주택, 상업용건물, 일반건물 등에 대하여 국세청장이 매년 산정하여 고시하는 가액)
- 예금ㆍ적금 등 : 예입총액에 미수이자를 합한 금액에서 원천징수세액 상당금액을 차감한 가액

위와 같이 부동산은 개별공시지가 및 국세청 기준시가에 의하여 평가하는데, 개별공시지가 및 국세청 기준시가는 통상 시가의 80% 이하의 수준에서 결정되고 있으므로 시가와의 차액만큼 절세효과를 볼 수 있는 반면, 금융재산은 100% 그대로 상속재산으로 평가되고 있으므로 절세효과가 없다.

다만, 금융재산에 대하여는 금융재산에서 대출금 등을 공제한 순 금융재산가액의 20 % (최고한도 2억원)를 상속세과세가액에서 공제해 주고 있으므로 부동산으로 상속하는 경우와 금융재산으로 상속하는 경우 중 어느 쪽이 유리한지 비교해 볼 필요가 있다.

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정부 잇단 붕괴 경고에도 시장반응 싸늘… “쓸데없이 들쑤셔서 혼란만 가중” 불만

정부 잇단 붕괴 경고에도 시장반응 싸늘… “쓸데없이 들쑤셔서 혼란만 가중” 불만 대출정보 2008.03.21 00:24

정부 잇단 붕괴 경고에도 시장반응 싸늘… “쓸데없이 들쑤셔서 혼란만 가중” 불만


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5월들어 다소 안정을 찾아가던 부동산 시장이 정부의 ‘버블 세븐’ 발언으로 혼란스럽다. 정부가 소위 ‘버블 세븐’ 지역을 지목하고 거품 붕괴 가능성에 대한 경고를 잇따라 내놓고 있음에도 시장 반응은 싸늘하다.

도리어 강남지역 아파트값 강세는 여전한 것으로 나타나 정부의 버블붕괴론의 근거에 대한 의문도 제기되고 있다. 부동산 전문가들은 3?30대책에 이어 여름 비수기 등으로 시장이 안정될 수밖에 없는 상황에서 정부가 쓸데없는 논란을 불러일으키고 있다고 지적하고 있다.

◇버블론 근거있나=지난 4일 정문수 청와대 경제보좌관이 부동산 거품론을 공식 제기한 뒤 정부의 버블붕괴론에 대한 발언이 잇따르고 있지만 시장 반응은 기대와 달리 냉담하다.

정부는 버블 세븐지역 집값의 20∼30%는 거품으로 보고 있다. 현재 10억원을 호가하고 있는 아파트의 경우 2억∼3억원 정도가 거품이라는 것이다. 정부가 거품이라고 보는 이유는 연평균소득대비 집값(PIR)이 18.9나 돼 소득과 비교했을 때 집값이 너무 비싸다는 것이다.

민간 전문가들 중에서도 정부의 분석에 동조하는 사람들도 있다. 건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “정확하게 거품이 어느 정도인지를 말하기는 어렵다”면서 “지난해말과 올 1·4분기 이후 상승폭은 거품으로 봐야 한다”고 말했다. RE멤버스 고종완 대표도 “거품 여부를 판단할 수 있는 객관적 기준은 없다”면서 “그러나 강남의 경우 10% 가량 거품이 있는 것으로 보여진다”고 말했다.

그러나 부동산 전문가들은 가격이 오른 것만으로 거품이라고 보기에는 무리라고 지적한다. 주택산업연구원 장성수 정책연구실장은 “모든 재화의 가치는 가격으로 평가된다”며 “가격이 30% 올랐는데 소득이 이에 미치지 못했다고 해서,즉 소득대비 가격이 많이 올랐다고 버블로 보는 것은 적절치 않다”고 말했다. 장 실장은 특히 강남지역의 경우 소득수준이 워낙 높기 때문에 단순히 상승률을 비교한 뒤 버블로 판단하기는 어렵다는 것이다.

◇일본식 버블붕괴 가능성 있나=정부가 일본식 버블붕괴를 경고하고 있지만 부동산 전문가들은 일본과 우리의 경우는 다르다고 분석하고 있다. RE멤버스 고종완 대표는 “일본은 10년 동안 5∼6배 올랐던 데 비해 강남은 2001년부터 80% 가량 올랐고 일본은 담보인정비율이 120%나 됐던 데 비해 우리는 80%에서 계속 낮아져 강남권은 40%밖에 안된다”고 지적했다. 일본의 부동산 가격이 전국적으로 일어났던 것에 비해 우리나라는 특정지역에 집중된 국지적인 현상으로 일본처럼 버블이 붕괴되는 일은 없을 것이라는 주장이다.

장 실장도 “일본의 버블은 토지시장에서 일어났으며 은행돈을 많이 빌려 투자했던 점에서 우리와 다르다”며 “강남권의 경우 금융권을 이탈한 개인 자본이 부동산을 움직이고 있다”고 말했다.

도리어 정부의 버블붕괴 사례로 지방시장의 거품 붕괴를 든 것은 가뜩이나 어려운 지방 분양시장에서 아파트값 거품 붕괴가 아닌 건설사와 시행사들의 붕괴를 야기시키는 것이라고 비판하고 있다.

◇금융권 리스크 관리에는 문제없나=정부는 부동산 버블이 꺼져도 금융기관 건전성에는 문제가 없다는 입장이다. 임영록 재정경제부 금융정책국장은 이날 “최근 부동산 버블은 전국적 현상이라기보다는 특정 지역에 국한된 문제”라며 “이미 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등을 규제해왔기 때문에 부동산 가격 하락이 금융기관 리스크 관리에 미치는 영향은 없을 것”이라고 말했다.

그러나 부동산 거품이 꺼지면 부동산 담보대출을 해준 은행의 부실채권이 늘어날 수밖에 없기 때문에 은행권은 버블로 인한 손실을 우려하고 있다. 특히 은행과 달리 주택담보비율 60% 이상으로 대출했던 상호저축은행과 캐피탈 등 제2금융권은 10∼20%의 집값 하락에도 대출 회수에 나설 수밖에 없다는 게 전문가들의 분석이다.
 

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아파트 사채대출

아파트 사채대출 대출정보 2008.03.21 00:16



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은행·카드사·상호저축은행 “대출 NO”→대부업체서 高利대출
영세자영업자·비정규직엔 은행문턱 너무 높아
사채금리 부담 못이겨 대부분 2년내 信不者로


서울 성북구 길음동에서 컴퓨터수리점을 운영하는 김모(42)씨의 월 소득은 170만원 정도. 넉넉한 수입은 아니지만 현재 빚 없이 살아가는 평범한 서민이다. 김씨는 지난 1월 열 살 된 아들이 폭죽놀이를 하다 팔·다리에 심한 화상(火傷)을 입는 사고를 당했다. 그는 아들 치료비 1000만원을 급하게 구하려 A은행을 찾았으나 문턱에서 거절당했다. 10년 가까이 거래한 은행인데도 3년 전쯤 대출이자를 딱 한 번 연체한 전력(前歷)을 문제삼았다.

김씨는 다른 은행 세 곳을 노크했지만 소용없었다. 카드회사로 발길을 돌렸다. 그러나 카드업체 세 곳 모두 “빚 갚을 능력이 의심스럽다”며 거절했다. 비싼 이자를 각오하고 찾아간 B저축은행은 보증이 충분치 않다며 외면했다.


결국 김씨를 ‘환영’해준 곳은 다름아닌 고금리로 돈을 꾸어주는 D대부업체. 김씨는 신청액에서 300만원 모자란 700만원을 대출받았다. 이자는 무려 연 66%. 아들 치료비를 겨우 마련하긴 했지만 김씨를 기다리는 것은 눈덩이처럼 불어날 이자와 신용 불량자 딱지였다.


◆은행 문턱에서 미끄러지면 잠재적 신용 불량자로


영세 자영업자, 중소기업 직장인, 비정규직 근로자 등의 서민들이 부채도 별로 없고 수입이 일정한데도 은행 등 제도 금융권으로부터 외면당해 고리(高利) 대금업자 등 사(私)금융업체로 내몰리는 사례가 급증하고 있다.


개인에게 적용되는 신용등급은 총 10개가 있지만 은행들은 1~6등급에 해당되는 사람에게만 대출을 해준다.


이 중 9~10등급은 신용 불량자에 해당되기 때문에 어쩔 수 없다고 해도, 그 바로 위인 7~8등급 개인들은 신불자가 아닌데도 사실상 은행 등 제도 금융권에서 배제되는 셈이다.


이렇게 제도 금융권에서 신용 대출을 받지 못해 사금융시장으로 가는 금융 소비자가 314만명 정도로 추산된다고 대부업체 모임인 ‘한국대부소비자금융협회’ 관계자는 말했다. 전체 금융 소비자(3337만8000여 명)의 9.4%에 달하는 숫자다.


이들 가운데 십중팔구는 사금융업체에서 급전(急錢)을 빌린 뒤 금리 부담을 이기지 못해 2년 내에 신용 불량자로 전락한다. 금융감독원 조성목 비제도금융조사팀장은 “대부업체 이용자는 대부분 영세 자영업자나 일용직 근로자들”이라며 “이들이 빚을 갚지 못해 신용 불량자로 등록될 확률은 80% 이상”이라고 말했다.


은행 등 금융기관들이 관리하는 신용 불량자(현재 추정치 300만명 안팎) 명단에 머지않아 포함될 ‘잠재적 신용 불량자’가 현재 전국적으로 300만명에 달하는 셈이다.


이처럼 빚에 허덕이다가 결국에는 빚갚기를 포기하고 법원에 개인파산을 신청한 건수가 2004년 1만2317건에서 지난해 3만8773건으로 급증했다.


◆구멍 난 서민 금융시스템


한국에도 저축은행, 신용협동조합 같은 이른바 ‘서민 금융기관’이 많다. 저축은행은 110개, 신용협동조합은 1051개나 된다. 그러나 이들 금융기관들은 서민이 주고객이라면서도 시중 은행 못지않게 까다로운 대출 심사 기준을 적용하고 있어 신용도가 취약한 서민들로선 다가가기가 쉽지 않다.


2001년까지만 해도 저축은행은 서민층 자금 지원을 위해 소액신용대출(300만원 이하)을 시작하며 금융 안전망 역할을 했다. 하지만 2003년 ‘카드대란(大亂)’이 터져 소액신용대출 부실률이 60%를 넘었고 그 여파로 저축은행들 중 절반 가까이 문을 닫았다.


이후 저축은행들은 형식적으론 은행보다 완화된 대출 기준을 적용하고 있지만 실제로는 조금이라도 상환 능력이 의심스러운 고객은 잘 받아들이지 않고 있다.


C저축은행 관계자는 “현재 저축은행들은 BIS(국제결제은행) 자기자본비율이 5% 미만으로 떨어지면 자동으로 (금융당국에 의해) 퇴출 조치를 당하게 돼있다”면서 “신용도가 낮은 고객들에게 돈을 떼일 위험을 감수하며 대출을 해줄 만한 곳은 거의 없다”고 말했다. 서민들이 집을 넓히거나 입원비·교육비 등이 필요해도 정상 이자(은행의 경우 연 6~12%)를 주고 큰 부담 없이 이용할 수 있는 ‘서민용 금융 안전망’이 사실상 공백 상태이고, 사금융업자들이 대신해서 그들을 받아주고 있는 셈이다.


서울 관악구 신림동에서 20년째 수퍼마켓을 운영하는 신모(52)씨는 “아파트 전세금 인상분(1000만원)을 빌리려고 은행을 찾았지만 몇백만원의 빚이 있다는 이유로 거절당했다”면서 “우리 같은 서민들이 은행을 이용한다는 건 하늘의 별 따기”라고 말했다.


한국금융연구원 정찬우 연구위원은 “경기 침체와 고용 부진이 지속되는 상황에서 중산층이 서민층으로 주저앉고, 서민층이 제대로 된 금융 서비스를 받지 못해 극빈층으로 전락하는 악순환 구조가 고착화되고 있다”고 말했다.




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증여는 언제 하는것이 좋을까?(증여의 타이밍)

증여는 언제 하는것이 좋을까?(증여의 타이밍) 재산의 상속과 증여 2008.03.08 19:16

증여는 언제 하는것이 좋을까?(증여의 타이밍)


누군가로부터 재산을 증여받은 사람은 받은 재산의 가치를 평가하여 그에 합당한 증여세를 납부하여야 한다. 따라서 증여세를 납부하기 전에 증여받은 재산의 객관적인 평가가 선행되어야 하는데, 증여재산의 평가는 증여 당시의 시가로 하는 것이 원칙이다. 여기서 시가란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로서 매매가액이나 감정가액 등을 말한다.

그런데 증여는 증여자와 수증자간에 무상으로 소유권이 이전되는 행위이므로, 일반적으로 시가를 산정하기 어렵다. 이 경우 현금 이외의 대표적인 재산인 부동산은 어떻게 평가할까? 부동산을 증여하면 시가가 확인되는 경우를 제외하고는, 각 재산별로 다음의 기준시가를 적용하여 부동산 가액을 평가하고 증여세를 계산한다.


구분             기준시가                        기준시가 고시일     고시주체

토지                개별공시지가                           매년 5월말               시.군. 구
단독주택          개별주택가격                           매년 4월말               건설교통부
공동주택          공동주택가격                           매년4월말                건설교통

일반건물          국세청장이
                       산정고시가액                          매년 12월말             국세청

상업용건물       국세청장이 토지와 건물             매년 12월말             국세청
오피스텔          에 일괄 산정고시 가액


기준시가는 소득세법에 의한 양도소득세 계산시 양도가액 및 취득가액의 산정과 상속세 및 증여세법에 의한 상속재산(또는 증여재산)가액 산정의 기준이 되는 정부가 정한 가액으로서, 과세당국의 과세대상 부동산에 대한 객관적인 평가기준으로 보면 된다. 통상적으로 기준시가는 시가보다 20∼30% 낮다.

증여재산의 평가는 증여일 현재 고시되어 있는 기준시가를 적용하되, 기준시가가 고시되기 전에 증여하는 경우에는 그 직전의 기준시가를 적용하게 된다. 즉, 증여일 현재 당해연도의 기준시가가 고시되어 있으면 새로 고시된 당해연도의 기준시가를 적용하지만, 당해연도의 기준시가가 고시되어 있지 않으면 이미 고시되어 있는 전년도의 기준시가를 적용하게 되는 것이다.

여기 올해 10월 결혼을 앞둔 아들이 있는 정재훈씨의 경우를 살펴보자. 아들의 신접살림을 위해 정씨는 자신이 보유하고 있는 아파트 중 한 채를 증여하고 싶어한다. 그런데 세무상담을 받아 본 결과, 정씨는 이런 저런 핑계로 증여를 늦춘 것을 후회할 수 밖에 없었다. 증여하려는 아파트의 기준시가가 전년도에 비해 5천만원이나 올라 증여세도 1천만원 가량 더 내야 하기 때문이다.

정씨의 사례에서 보듯이, 동일한 연도에 동일한 부동산을 증여하더라도 당해연도의 기준시가가 고시되기 전에 증여하느냐 혹은 고시된 후에 증여하느냐에 따라 세금의 크기가 달라진다.

그런데 지금까지의 고시내용을 살펴보면, 부동산의 기준시가는 특별한 경우를 제외하고는 대개 전년도보다 높게 결정되고 있다. 부동산의 가격이 전년도에 비하여 올랐다면 금년도 기준시가도 상승하는 것이 일반적인데, 근래 우리나라 부동산가격은 전반적으로 상승곡선을 타고 있기 때문이다. 따라서 일반적인 경우라면 기준시가 고시일 이전에 증여하면 세금을 조금이라도 절약하는 길이 된다.

물론 기준시가가 떨어지는 경우도 있을 수 있다. 이 때에는 미리 자신이 증여하려는 부동산의 고시예정가액을 조회할 필요가 있다. 그리고 정말 기준시가가 낮아졌다면, 당연히 이 경우에는 고시일 이후로 증여시기를 늦추는 것이 절세의 방편이다. 이와 관련하여 과세당국은 고시예정가액을 사전 열람하게 하고 필요한 경우 관계자의 의견을 직접 반영해 고시가액을 조정하는 제도를 시행하고 있다.

토지의 경우 개별공시지가를 결정ㆍ고시하기 전인 5월 초에 토지 소재지 관할 시ㆍ군ㆍ구 또는 읍ㆍ면ㆍ동사무소에서 토지 소유자 등의 공람을 거친 후 5월 말경에 확정 고시한다. 그러므로 사전에 개별공시지가에 대한 열람을 통하여 증여하고자 하는 토지의 공시지가를 예측할 수 있다. 또한 2005년도부터는 국세청에 상업용건물ㆍ오피스텔의 기준시가도 소유자가 열람할 수 있으므로 사전에 고시될 기준시가를 확인할 수 있다.

아울러 사후적으로 고시된 기준시가에 이의가 있는 경우에는 고시일 이후 일정기간 내에 이의를 제기할 수 있으며, 이 경우 관련 관청은 재조사를 거쳐 결과를 개별통지하고 있다.

결론적으로, 기왕 부동산을 증여하기로 계획하였다면 새로운 공시지가나 기준시가가 고시되기 전에 하는 것이 세부담측면에서 유리하다. 양도와 달리 상대적으로 시기를 조절하는데 유리한 증여는 타이밍이 중요하므로 그 시기를 잘 선택하여야 한다.



 

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Posted by 비회원
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