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[법률상식] 임차인이 지출한 도시가스보일러 설치비용 부담

[법률상식] 임차인이 지출한 도시가스보일러 설치비용 부담 난방기구 2008.10.28 21:15

[법률상식] 임차인이 지출한 도시가스보일러 설치비용 부담

 

임차인이 지출한 도시가스보일러 설치비용은 임대인이 부담하는지


문)━━━━━━━━━━━━━

저는 甲에게 제 소유 상가건물을 임차보증금 4,500만원에 임대하였는데, 甲은 위 건물에서 식당영업을 하던 중 자신의 편리를 위하여 연탄보일러를 도시가스보일러로 설치하면서 580만 원의 비용을 지출하였습니다. 그 후 저는 위 상가건물을 乙에게 팔면서甲과의 임대차기간 만료 시점에 맞추어 매매잔금을 받음과 동시에 건물을 비워주기로하였습니다. 그 후 위 임대차계약기간이 만료되어 甲에게 위 상가건물을 비워줄 것을요구하였는데, 甲은 위 도시가스보일러설치비용을 받아야만 임차건물부분을 비워주겠다고 합니다. 이 경우 저는 甲에게 도시가스보일러설치비용을 지급하여야 건물을 명도받을 수 있는지요?


답)━━━━━━━━━━━━━

민법 제626조에 의하면 "임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다. 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차 종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인이 지출한 금액이나그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여(許與)할 수 있다."라고 규정하고 있습니다.
여기서 '유익비'란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용이고, '필요비'란 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 말합니다(대법원1993. 10. 8. 선고 93다25738, 25745 판결).
 
위 사안에서 甲이 지출한 도시가스보일러설치비용은 건물의 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입된 유익비라고 할 것인데, 귀하가 乙과 매매계약을 체결하면서 정한 매매가격에는 甲이 유익비를 지출함으로 인하여 증가한 건물의 가치증가분이 포함되어 있다고 볼 수 있어 귀하는 甲의 유익비지출로 인한 이득을 얻었다고 할 것이므로, 귀하가 甲이 지출한 유익비상당액 또는 그로 인하여 증가한 가치의 증가액을 상환하여야 할 것입니다.
판례도 "매매목적부동산을 사용하여 온 임차인이 부동산 매매계약체결 이전에 그 부동산의 임차부분을 수선하여 발생한 유익비는 그로 인한 가치증가가 매매대금결정에 반영되었다 할 것이므로 특별한 사정이 없는 한 매도인이 이를 부담할 성질의 것이라 할 것이니, 매수인이 임차인의 점유부분을 명도 받기 위하여 임차인을 상대로 명도청구소송을 제기한 결과 임차인의 유익비상환청구권이 인정되어 이를 상환하였다면 매도 인에 대하여 명도의무불이행으로 인한 손해배상으로서 구상할 수 있다."라고 하였습니다(대법원 1990. 2. 23. 선고 88다카32425, 32432 판결).
 
따라서 도시가스보일러 설치비용을 매수인 乙이 갚기로 하는 특별한 약정을 하지 않은 이상 귀하가 임차인 甲에 대하여 이를 지불하여야 할 것으로 보입니다.





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[주택 구입 대출] 대출받아서 집을 사도 될까?

[주택 구입 대출] 대출받아서 집을 사도 될까? 대출정보 2008.10.22 20:24

[주택 구입 대출] 대출받아서 집을 사도 될까?






현재 부동산 시장을 보면, 대출규제로 수요가 줄어든데다 실물경기도 좋지 않아 소비심리가 위축되어 가고 있으며, 대출금리도 오름세를 타고 있어 대출을 받거나 받으려는 사람들에게 심리적 압박 강도가 커지고 있는 실정이다. 그러므로, 현 상황에서 무조건 대출을 받는다고 해서 실익이 있는 것은 아니다.

가령, A라는 사람이 2억 원짜리 주택을 보유자금 1억 원에다 대출받은 1억 원을 보태 매입했는데, 그 주택이 3년 동안 2000만 원이 올랐다고 가정해보자.

외견상으로는 2000만 원이 올라 이익을 본 것처럼 보이지만, 취득비용에다 대출이자까지 고려하면 오히려 손해를 본 셈이다. 1억 원 대출금리를 연 6%로 가정할 때 연이자가 600만 원, 3년이면 1800만 원이고, 여기에다 취득비용 500만 원을 고려하면, 해당 주택이 적어도 3년 간 2300만 원 이상은 올라줘야 손해가 아닌데, 주택 가격은 고작 2000만 원이 올랐으니 말이다. 이렇다면 오히려 전세로 사느니만 못한 결과이다.

한마디로, 대출을 받아 덥석 집을 샀다가는 오히려 손해를 볼 수 있으니, 자신이 매입하려는 주택이 들어가는 비용 이상으로 가격이 오를지 판단한 후에 대출을 받아 매입하는 것이 바람직하겠다.


대출받아 주택을 매입할 때 연 5%의 수익을 바라보려면 3년 뒤에 집값이 얼마가 되어야 하는가




사례 1) 3억 원인 서울 성북구 길음동 대우프루지오 76㎡ 아파트를 1억 원을 대출받아 매입한 경우, 연 5% 수익이 되려면 집값이 어느 정도 되어야 할까? (단, 비과세요건을 충족시키지 못한 경우로 가정해 양도시 9~36% 세율 적용)

① 취득가 - 3억 원
② 취득비용 - 900만 원
③ 대출이자 - 2400만 원(연 이율 8% 가정시, 연 800만 원)
④ 양도소득세 - {(⑥ - ①) x 0.9)} x 0.36 - 1170만 원(누진세율 공제액)
⑤ 기대수익 - 4500만 원(연 5%, 3년 간)
⑥ 처분목표금액 - X
* 세율 : 36% 세율 적용, 장기보유특별공제 0.9를 곱한 뒤 누진세율로 계산
⑥ = ① + ② + ③ + ④ + ⑤, 여기서 ⑥기대수익을 X라고 가정
X = 3억 원 + 900만 원 + 2400만 원 + {(X - 3억 원) x 0.9 x 0.36 - 1170만 원} + 4500만 원
X - {(X - 3억) x 0.9 x 0.36 - 1170만} = 3억7800만
X - (0.324X - 9720만 - 1170만) = 3억7800만
0.676X = 2억6910만 원
X = 3억9808만 원

∴ 상기 주택을 3년 동안 보유해 연 5%의 수익이 되려면 집값이 3년 후엔 3억9808만 원 이상으로 올라야 하는 셈이다. 그러므로, 집값이 3년 동안 9808만 원 이상 오를 수 있는지 해당 집값의 가격상승력을 가늠해보고, 다른 상품의 수익률과 저울질해 어떤 상품에 투자하는 것이 나을지 결정하기 바란다.

+사례 2) 5억 원인 서울 마포구 신공덕동 신공덕2차삼성래미안 105㎡ 아파트를 1억5000만 원 대출받아 매입한 경우, 연 5% 수익이 되려면 집값이 어느 정도가 되어야 할까? (단, 비과세요건을 충족시키지 못한 경우로 가정해 양도시 9~36% 세율 적용)

① 취득가 - 5억 원
② 취득비용 - 1300만 원
③ 대출이자 - 3600만 원(연 이율 8% 가정시, 연 1200만 원)
④ 양도소득세 - {(⑥-①) x 0.9)} x 0.36 - 1170만 원(누진세율 공제액)
⑤ 기대수익 - 7500만 원(연 5%, 3년 간)
⑥ 처분목표금액 - X
* 세율 : 36% 세율 적용, 장기보유특별공제 0.9를 곱한 뒤 누진세율로 계산
⑥ = ① + ② + ③ + ④ + ⑤, 여기서 ⑥기대수익을 X라고 가정
X = 5억 원 + 1300만 원 + 3600만 원 + {(X - 5억 원) x 0.9 x 0.36 - 1170만 원} + 7500만 원
X - {(X - 5억) x 0.9 x 0.36 - 1170만} = 6억2400만
X - (0.324X - 1억6200만 - 1170만) = 6억2400만
0.676X = 4억5030만 원
X = 6억6612만 원

∴ 상기 주택을 3년 동안 보유해 연 5%의 수익이 되려면 집값이 3년 후엔 6억6612만 원 이상으로 올라야 하는 셈이다. 그러므로, 집값이 3년 동안 1억6612만 원 이상 올라야 연 5% 수익을 달성하는 셈이다.

사례 3) 10억 원인 서울 강남구 대치동 은마아파트 102㎡를 3억 원 대출받아 매입한 경우, 연 5% 수익이 되려면 집값이 어느 정도 되어야 할까? (단, 비과세요건을 충족시키지 못한 경우로 가정해 양도시 9~36% 세율 적용)

① 취득가 - 10억 원
② 취득비용 - 2500만 원
③ 대출이자 - 7200만 원(연 이율 8% 가정시 ,연 2400만 원)
④ 양도소득세 - {(⑥ - ①) x 0.9)} x 0.36 - 1170만 원(누진세율 공제액)
⑤ 기대수익 - 1억5000만 원(연 5%, 3년 간)
⑥ 처분목표금액 - X
* 세율 : 36% 세율 적용, 장기보유특별공제 0.9를 곱한 뒤 누진세율로 계산
⑥ = ① + ② + ③ + ④ + ⑤, 여기서 ⑥기대수익을 X라고 가정
X = 10억 원 + 2500만 원 + 7200만 원 + {(X - 10억 원) x 0.9 x 0.36 - 1170만 원} + 1억5000만 원
X - {(X-10억) x 0.9 x 0.36 - 1170만} = 12억4700만
X - (0.324X - 3억2400만 - 1170만) = 12억4700만
0.676X = 9억1130만
X = 13억4808만 원

∴ 상기 주택을 3년 동안 보유해 연 5%의 수익이 되려면 집값이 3년 후엔 13억4808만 원 이상으로 올라야 하는 셈이다. 그러므로, 집값이 3년 동안 3억4808만 원 이상 올라야 연 5% 수익을 달성하게 된다.

결과적으로, 집값이 올라도 대출을 많이 받는다면 실익이 줄어들 수밖에 없으며, 연 5%의 수익을 보려면 집값이 생각보다 크게 올라야 함을 알 수 있다. 집값이 결과값보다 오르지 않을 것으로 보인다면, 그 목돈을 다른 투자처에 투자하는 게 기회비용 면에서 낫다고 할 수 있겠다. 굳이 손해를 보면서까지 내집마련에 목맬 필요는 없다는 얘기이다.

실례로 평균 전세가격이 집값의 37.2%인 강남지역을 예로 든다면, 현 시점에서 강남지역 30평형대 아파트를 10억 원이라는 거액을 주고 매입해 거주하기보다는, 3억7000만 원 전세로 거주하면서 남는 나머지 목돈 6억3000만 원을 다른 곳에 투자하는 것이 기회비용 면에서 낫다. 6억3000만 원을 연 4%인 은행통장에 예금해 놓기만 해도 연간 2500만 원 가량의 기회비용이 발생하게 된다. 결과적으로, 집값이 오르지 않는다면 2500만 원을 버리는 셈이다.



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전세집의 노후 보일러 수리 비용은 누가 부담해야 하나.

전세집의 노후 보일러 수리 비용은 누가 부담해야 하나. 난방기구 2008.10.02 12:51

전세집의 노후 보일러 수리 비용은 누가 부담해야 하나.






 
우리 민법에서 임대인은 계약존속중 임차인이 목적물을 사용, 수익하는데 필요한 상태를 유지하게 할 의무가 있다고 규정합니다(민법 623조)

보일러의 수리나 교체는 그 사용의 편익을 위하여 필수 불가결한 조치이므로 임대인의 비용부담이 당연하며 임차인 부담으로 조치가 된 경우 임대차가 종료함과 동시에 그 비용을 반환 받으실 수 있습니다.(민법 646조에 근거함)

보일러의 수리나 교체는 그 사용의 편익을 위하여 필수 불가결한 조치이므로 임대인의 동의가 없다고 하더라도 민법 626조에 의해서 임대차가 종료후 그 가액증가가 현존하는 경우 그 들인 비용 내지 건물 가치가 증가한 비용을 반환청구 할 수 있습니다.

그러나 임대인이 이 비용을 주지 않는 경우 임차인은 계약종료 후에도 집을 반환하지 않아도 됩니다.
다만, 수리에 그치지 않고 교체를 한 것에 대한 내용은 쉽게 판단할 수 없겠습니다.
교체가 불가피 했는지 여부는 전문가만이 알 수가 있기 때문에 판단이 어렵고, 교체하더라도 어떤 보일러로 교체 하는지도 쉽지 않은 문제 입니다.



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월세를 사는데 보일러 고장시 수리비를 누가 부담해야 되나요?

월세를 사는데 보일러 고장시 수리비를 누가 부담해야 되나요? 난방기구 2008.10.02 12:41

월세를 사는데 보일러 고장시 수리비를 누가 부담해야 되나요?






임대차보호법에 임차인을 보호하는 내용이 나와있습니다.
기본 생활을 유지하고자 할때 필요한 요소에 대하여는 임대인이 수리를 하여 주어야 한다라고 나옵니다.
이를 어기고 수리비를 안주거나 혹시 고쳐놓고 나가라는 식으로 보증금에서 제하고 내어준다면 소송을 통해 받아낼수있답니다. 물론 소송에 필요한 경비도 주인으로부터 받아낼수있답니다.

따라서 봉이러의 수리비는 임대인이 부담해야 합니다.

 
근거 :

민법 제623조 (임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

 

제626조 (임차인의 상환청구권)
①임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.
②임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

 

대법원 1994.12.9. 선고 94다34692,94다34708 판결문

"임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로(민법 제623조), 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다 할 것이고, 이러한 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석함이 상당하다할 것이다."



 

Posted by 비회원
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