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모기지론이란 무엇인가?

모기지론이란 무엇인가? 대출정보 2008.10.18 09:41

모기지론이란 무엇인가?






Mortgage란 주택 저당 금융을 뜻하는 용어로, 원래 프랑스 말에서 유래했다고 한다.

프랑스말로 'mort'는 '죽음, 죽음의'라는 뜻이고 'gage'는 '저당, 보증, 잡힘'이라는 뜻이다. 말 그대로 풀이하자면 '모기지론'은 죽음의 저당 대출인 셈이다.

외국에서는 30~40년 걸리는 장기 대출이어서 한 번 빌리면 평생 곧, 죽을 때까지 빚을 갚아야 한다는 냉소적인 뜻을 담고 있다.

모기지론(mortgage+loan)이란 서민들의 원활한 주택마련을 위하여 2004년 3월 25일부터 실행하고 있는 제로도서 부동산을 담보로 주택저당증권(MBS: Mortgage Backed Securities)을 발행하여 10년 이상의 장기주택자금을 대출해 주는 제도이다.

은행에서 부동산을 담보로 잡고 대출해 주는 제도가 있긴 하지만 이와 다르다는 점을 부각하기 위해 모기지론이라고 불리고 있다. 기존의 일반 담보대출은 대출기간이 보통 3년 이하로 단기인데 반해 모기지론은 10~20년으로 장기이다.

모기지론을 이용 할 경우, 주택 수요자의 입장에서는 장기 주택담보대출을 받아 집을 산 뒤 장기간(보통 10년~20년)동안 고정금리로 원금과 이자를 분할하여 상환하게 되므로 통상 집값의 20~30%만 가지고 주택을 살 수 있고, 은행 등 금융기관의 경우 주택저당채권 매각, Mortgage MBS Swap 등을 통해 대출 보유에 따른 대손발생 등 신용위험과 금리위험을 제거할 수 있는 장점이 있다

미국이나 유럽에서는 이미 오래 전부터 거의 모든 집이 모기지론을 쓰고 있을 정도로 보편화한 제도인데, 우리나라는 작년부터 시행되었다. 상환기간이 길고 이자가 싸기 때문에 우리나라 서민들의 내 집 마련에 큰 도움을 주는 제도이다.




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모기지론의 대출 조건

모기지론의 대출 조건 대출정보 2008.03.22 01:26
모기지론의 대출 조건



대출 가능 금액 계산

집값, 부채상환능력, 주택종류별 대출 비율에 의해 최저 2천만원~최대 3억원 범위에서
계산식 : 대출 가능 금액 = (집값 ×대출 비율 ― 선 순위 채권)

부채 상환 능력은 차주의 부채와 소득에 의하여 평가합니다.
* 소득이 있는 배우자간 연대 보증 시 배우자 소득 합산 가능

부채 상환 능력(DTI)은 소득으로 부채를 상환할 수 있는 능력을 의미하며, 상환능력이 양호한 것으로 인정될 때 최대 대출 비율을 적용 받을 수 있습니다.

- DTI1 = ×100 ≤ 33%
- DTI2 = ×100 ≤ 40%
- 기본 DTI 요건(DTI1 33% 이하, DTI2 40% 이하) → 대개의 차주
- 소득공제 DTI 요건(DTI1 37% 이하, DTI2 44% 이하) → 공제요건 갖춘 차주
* 충족 시 → 아파트 70%, 기타주택 65%
* 미충족 시 → 모든 주택에 대해 60% 및 대출만기 20년 필수사항
소득공제요건을 갖추면 연간 납부이자의 1,000만원까지 소득공제가 가능하여 실질금리가 인하되는 점을 반영하여 요건을 달리 하였습니다.

모기지론 소득 공제 요건

* 근로자 (= 차주 = 세대주 = 소유자)가
* 국민주택규모(85㎡ 이하)의 주택에 대하여
* 소유권 이전 등기 일로부터 3개월 이내에 (상환용 대출은 기존대출의 차입일자가 3개월 내)
* 15년 이상의 장기대출을 차입할 것
- 대출기간 15년 이상으로 모기지론을 이용하시는 근로소득자는 소득공제혜택이 가능하나, 대출기간이 10년인 경우는 소득공제혜택이 없으므로 가급적 15년 또는 20년으로 상환기간을 선택해야 절세효과가 있습니다.
-<소득 공제 혜택을 받던 모기지론을 중도 상환하여도 공제 이익의 반환 의무는 없습니다.>

대출 가능 금액 사례

집값 2억원, 전세 및 선 순위 없는 아파트의 경우
* 2억원 × 70% = 1억 4천만원 가능하지만
* DTI 미달 차주는 2억원 × 60% = 1억 2천만원
집값 2억원, 임대차 5천만원 있는 아파트의 경우
* 2억원 × 60% - 5천만원 = 7천만원 가능하며
* DTI 미달 차주는 2억원 × 60% - 5천만원 = 7천만원

집값 2억원, 선 순위 설정 금액 6천만원(국민주택기금대출잔액 5천만원) 있는 아파트에 2순위 모기지론 신청의 경우
* 2억원 × 70% - 6천만원 = 8천만원
* DTI 미달 차주는 2억원 × 60% - 6천만원 = 6천만원

집값 2억원, 선 순위 설정 금액 6천만원(국민주택기금대출잔액 5천만원) 있는 아파트에 대하여 선 순위 상환조건으로 신청 시
* 2억원 × 70% = 1억 4천만원
* DTI 미달 차주는 2억원 × 60% = 1억 2천만원
1순위 저당권 또는 전세가 있는 경우 해당 금액만큼 차감한 후 대출 가능금액이 산출됩니다.
그러나, 통상 선 순위 설정금액은 실제 대출 잔액(대출 금액의 약 120% -130% 설정함)보다 많으므로 선 순위 대출을 상환하는 조건으로 모기지론을 받는다면 대출 가능금액은 더 많아집니다. 또한 직접 살면서 모기지론 대출을 받을 때 금액 상으로는 제일 많이 받을 수 있습니다.
2억원 짜리 아파트에 1순위설정 6천만원(대출잔액 5천만원) 및 임차보증금 5천만원이 있는 경우에 대한 대출금액 사례
-전세를 안는 조건으로주택 구입시는 대출비율 60% 적용되므로
(2억원×60%)-임차보증금 5천만원 =7천만원대출을 받아 기존 대출 5천만원 상환
-전세를 내보내고 직접 입주하여거주하는 경우에는 대출비율 70% 적용하여
(2억원×70%) =1억 4천만원대출을 받아 전세 5천만원, 기존 대출 5천만원 상환
-전세는 내보내되 1순위 대출은 존속시키고자 하면
(2억원×70%)-설정액 6천만원 =8천만원대출을 받아 전세 5천만원 상환

기타 주요 사항

-. 모기지론 대출 신청은 소유권 취득 전,후 모두 가능합니다. 일반적으로 다음과 같습니다.
매매계약 → 대출신청 → 대출적격 심사 → 대출결정 → 승인통지 → 대출약정 → 등기서류 제출 → 대출금 수령 , 소유권이전 및 저당권 설정

-. 모기지론을 받은 주택이 재개발, 재건축 들어간 경우에는 모두 상환하여야 합니다.

-. 모기지론으로 구입한 주택을 팔 경우 주택 매수자의 신용불량유무,연령,개인신용평가,소득증빙을 확인한 후 승계 인수 여부를 결정합니다. 채무 인수자의 주택보유수는 확인하지 않으며, 최초 모기지론 대출자에게 중도 상환 수수료를 부과하지도 않습니다.

-. 모기지론 이용으로 일시적으로 1세대 2주택이 되는 경우와 결혼 상속 등으로 2주택이 된 경우, 전자의 경우에는 1년 안에 기존 주택 처분하여야 하고 후자의 경우에는 처분 의무가 없습니다. 이유는 모기지론의 주택 유무는 대출 신청 시점으로 판단하기 때문입니다.

-. 아파트 준공 및 등기 전에 대출을 받고자 하는 경우에는 중도금대출과 모기지론을 연계하여 원스톱(One-Stop)으로 대출이 이루어지는 중도금연계모기지론을 이용하실 수 있습니다.



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모기지론의 기본과 기존 대출과의 차이점

모기지론의 기본과 기존 대출과의 차이점 대출정보 2008.03.22 01:24

모기지론의 기본과 기존 대출과의 차이점


모기지론 기본 사항

모기지론이란, 집을 사고 싶은 만 20세 이상 65세 이하의 무주택자 혹은 1주택자에게 집값의 최고 70%까지 돈을 꿔주는 제도입니다. 대출기간은 10년/15년/20년 만기 중에 선택할 수 있으며 중도 상환도 가능합니다. 단 중도 상환 시에는 1년 이내 2%, 3년 이내 1.5%, 5년 이내 1%의 수수료를 내셔야 합니다.

금리는 현재(2005.09) 6.25% 고정 금리입니다. 고정 금리는 시간이 지날수록 임금이 높아지기 때문에 자연히 부담은 줄어들게 됩니다. 즉 현재 10만원을 이자로 내면 만기까지 월 이자는 10만원만을 내기 때문에 물가 상승이 그만큼 반영되지 않습니다. 우선 근저당 설정비(50만/70만원)를 본인이 부담하면 0.1%포인트 금리가 인하되며, 또 대출금액의 0.5%를 선납하면 0.1%포인트가 추가 할인됩니다. 이 경우 6.05%를 고정금리로 적용 받을 수 있습니다. 6.25% 금리로 1억원을 빌린다면 20년간 갚아야 할 월 상환액이 73만원인데, 할인 금리가 적용되면 66만원으로 떨어집니다. 1억원 기준으로 1년만 월 7만원씩 절약되어도 근저당 설정비는 뺄 수 있습니다.

최고 3억원까지 대출이 되며, 대출 받을 사람은 소득 증빙이 가능해야 하며 맞벌이의 경우에는 상호 연대 보증을 통해서 소득이 높게 평가되어 많은 금액의 대출이 가능해 질 수도 있습니다. 소득공제 요건 충족 시에는 년간 1,000만원의 소득 공제가 가능합니다.

상환방법은 매월 원리금 균등 분할 상환과 매월 원금 균등 분할 상환 방법이 있으며 1년은 이자만 낼 수 있습니다. 또한 원금의 30%는 만기일시상환이 허용되고 있으므로 원 상환부담 완화됩니다. 대상 주택은 6억원 이하 주택이어야 합니다.

기존 은행 대출과 차이점

구분 은행 대출 모기지론
대출 기간 단기 주로 3년 이하로 재계약 10년,15년,20년(거치기간 1년 포함)
금리 변동 금리 고정 금리
최대 대출 비율 집 값의 40% 수준 집 값의 70% 수준
상환 방법 만기 일시 상환 매월 균등 분할 상환
상환 부담 만기에 상환 부담 집중 장기간 분할 상환
금리
변동 시
상승 시 이자 부담 가중 추가 이자 부담 없음
하락 시 대환 가능 대환 가능 (조기 상환 수수료 부담)
소득 공제 없음 만기 15년 이상 시에 가능

(자료 참조 : 한국금융공사 모기지론 FAQ 참조)



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모기지론 내집마련 대출에 대해

모기지론 내집마련 대출에 대해 대출정보 2008.02.06 16:25

모기지론 내집마련 대출에 대해

최근 신문이나 기타 미디어에서 접해보셨겠지만 부동산 관련 뉴스를 접하면 모기지론 뉴스가 심심치 않게 나오고 있습니다. 여기서 일반적인 주택자금대출은 3년이나 5년만기대출이 일반적이었으나 최근에는 20년이상의 장기대출상품이 속속 출시가 되면서 많은 사람들이 관심이 가게되었습니다.
본래 한국 사람의 집에 대한 소유욕과 재산적 가치를 높게 평가하는 상황속에서 일반적인 직장으로 인한 소득보다 주택자금은 수직 상승하는 상황에서 대출이외에는 방법이 뾰족히 없으며 또한 막대한 자금이 소요되는 바 선진국에선 보편화된 모기지론을 국내에도 출시하게 된 것입니다.

현재 문의하신 1억정도 가능여부는 어느 주택을 구입하려고 하시는지 구체적인 언급이 없으셔서 정확하게 답변을 드리기 어려우나 정부모기지론을 바탕으로 말씀드리면 한도는 약간 내려갈 가능성이 높습니다. 이유는 정부모기지상품은 확정금리가 대략 6.8% 가량되며 최장 20년에 원리금균등분할상환방식이므로 1억대출 기준으로 최소 월 소득은 약 210만원 정도되어야 대출이 실행됩니다. 이것도 부채가 거의 없다는 전제하에 가능한 것이므로 실제 70% 대비 한도에서 대출이 실행되는 조건이란 무척 어려운 일입니다.

반면 시중은행의 장기대출상품은 15년이상 장기계약하신 고객에 한하여 최대 60%로 대출이 됩니다. 따라서 일반적으로 적은 평수의 구입이나 한도 문제가 걸릴 경우는 정부모기지론을 선택하시는 것이 유리하며 다수 주택보유 목적이나 빠른 대출금 상환 혹은 대형평수 보유 목적시에는 시중은행 모기지론을 선택하시는 것이 유리합니다.

대출금을 상환하는 방법에는 일반적으로 3가지 방식이 있습니다.
1. 원금균등분할상환방식
이 방식은 저희 HSBC 은행과 신한은행 정도가 이용가능하며 특징은 첫 달부터 바로 원금과 이자를 같이 납부한다는 특색이 있습니다. 따라서 원금을 바로 상환하는 혜택과 더불어 매달 이자가 감소하여 여타의 대출상환방식에서 최저의 누적이자액을 자랑합니다.
하지만 단점이 초기 대출 실행시 2년 정도는 타 상환방식에 비해 납부금액이 크다는 단점이 있습니다.
2. 원리금균등분할상환방식
이 방식은 선이자+후원금 방식으로 전체의 원금에 대한 이자를 합산하여 기간을 나눈 방법으로 매달마다 동일한 대출금을 납부하는 특징이 있습니다. 하지만 대출기간이 장기로 갈수록 누적이자액이 크게 되고 중도상환시에도 원금을 거의 전부 납부하는 단점도 있습니다.
3. 만기일시상환방식
이 방식은 일종의 일수계산과 비슷하며 이자액 부담도 시일이 지날 수록 크게 증가하는 단점이 있습니다. 이자만 납입하고 대출 만기시에 원금을 한꺼번에 갚으므로 부담감이 크다는 단점이 있습니다.

정부 모기지론 상품으로 1억을 계산해드리면 예상되는 납입금은 매달 763,340 원 정도가 됩니다. 반면 저희 은행으로 계산하면 예상금액은 약 706,994 원 정도로 됩니다. 게다가매달 이자가 감소하므로 장기대출측면에서 바라보면 유리한 제테크로 보실 수 있습니다.


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