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아파트 추가대출

아파트 추가대출 대출정보 2008.03.21 00:26

아파트 추가대출




정부가 '버블 세븐' 논란을 부추기고 있다. 15일 청와대 국정브리핑이 서울 강남.서초.송파구 등 3개 구와 목동.분당.용인.평촌 등 7개 지역의 아파트값이 비정상적으로 오른 것을 '버블 세븐'이라고 지칭한 이후 건설교통부.재정경제부 등 정부 고위 관계자들이 경쟁적으로 '버블 붕괴'를 주장하고 나섰다. 정부가 이처럼 '구두 개입'에 나선 데 대해 전문가들은 고개를 갸우뚱한다. 현재 집값이 버블이라고 하더라도 이를 서서히 가라앉히면서 버블 붕괴의 후유증을 최소화하는 데 힘을 기울여야 할 정부가 버블을 당장 터뜨리겠다는 기세로 나오는 모습이 비정상적이기 때문이다.


금융권이 최근 잇따른 정부의 주택 버블(거품) 경고에 신경을 곤두세우고 있다. 일각에서 우려하는 대로 집값이 꼭짓점을 찍고 하락할 경우 경쟁적으로 주택담보대출을 늘려온 금융권은 가계부실의 후유증을 겪어야 할 처지이기 때문이다. 특히 은행권보다 상호저축은행과 캐피털 등 제2금융권이 집값 하락 가능성에 긴장하는 모습이다. 은행들은 대부분 시가의 60% 이하 금액만 대출해줬지만, 제2금융권은 이 비율을 넘는 금액을 2순위 등으로 대출해 준 경우가 많다.


이 때문에 현재 아파트값이 버블이라 하더라도 이를 서서히 가라앉여야 할 정부가 버블이 당장 터질 것이라고 주장하고 나서는 것은 바람직하지 않다는 지적이 나온다. 건설산업연구원 백성준 박사는 "일본의 잃어버린 10년에서 배워야 할 것은 급격한 버블 붕괴가 경제 전반에 엄청난 악영향을 미친다는 것"이라며 "정부가 앞장서서 당장 버블을 터뜨리겠다고 공언하는 것은 이해하기 힘들다"고 말했다.


◆ 계속 늘어난 주택담보대출=금융감독원과 한국은행 등 감독당국의 규제에도 불구, 주택담보대출은 계속 늘어났다. 2000년 54조원 규모였던 은행의 주택담보대출은 지난달 말 200조원에 육박, 5년 전의 네 배 수준에 육박하고 있다. 보험과 저축은행.캐피털 등 제2금융권까지 합하면 주택담보대출 규모는 235조원에 이른다.


이처럼 주택담보대출이 눈덩이처럼 불어난 것은 초저금리가 장기화하면서 유동성이 넘쳐났기 때문이다. 2003년 이전 연 6~7%였던 담보대출 금리가 연 4~5% 수준으로 떨어지면서 대출금으로 집을 사는 경우도 적지 않았다. 한화증권 유시왕 고문은 "최근 5년째 저금리와 경상수지 흑자가 지속되면서 시중 자금이 넘쳐나고 있다"며 "부동산 거품이 꺼지면 금융권의 대출도 부실화될 가능성이 크다"고 말했다.


◆ 버블 붕괴 때 금융권 충격은=금융감독 당국은 현재로서는 버블이 붕괴돼도 금융대란을 걱정할 정도는 아니라고 본다. 한은이 2월 우리.SC제일.국민.하나.농협.옛 조흥 등 6개 은행의 주택담보대출 실태를 점검한 결과 담보인정비율(LTV, 시가 대비 대출금 비율)은 52.7%로 지난해 6월 말보다 0.9%포인트 하락한 것으로 나타났다.


하지만 담보대출의 평균 비율보다는 건별 실태가, 또 은행보다는 2금융권이 문제라는 게 금융 관계자들의 지적이다. 한 시중은행장은 "집값이 20% 정도 하락하더라도 은행 전체적으로는 큰 문제가 없지만 일부 건별로는 부실이 발생할 것이고, 2금융권은 충격이 적지 않을 것"이라고 말했다.


한은의 2월 조사에서 은행 주택담보대출 중 LTV 비율이 70%를 넘는 대출의 비중이 16.2%에 달했다. 이처럼 LTV 비율이 높은 주택은 집값이 하락할 때 자칫 집값이 대출금액보다 낮은 '깡통 주택'으로 전락할 수 있다. 일본의 경우 부동산 거품 붕괴로 깡통 주택이 속출했었다.


특히 은행이 1순위로 저당을 잡은 집에 상호저축은행과 캐피털 등 2금융권이 추가로 대출해준 경우가 문제다. 은행은 대출금을 회수할 수 있지만, 시가의 90~100%까지 대출해준 2금융권은 부실채권을 고스란히 떠안아야 하기 때문이다.


이처럼 집값 거품 붕괴는 2금융권과 일부 은행의 부실채권 발생에 따른 금융권 혼란으로 이어질 수 있다. 이와 관련, 아태경제사회이사회(ESCAP)는 최근 "한국은 외환위기 직후 주택가격이 45%나 폭락한 경험이 있다"며 "충격적 요법보다는 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세 중과, 주택담보대출 요건 강화, 첫 대출 상환 이전 추가 대출 금지 등의 조치가 필요하다"고 지적했다. 주택 값을 갑자기 떨어뜨리는 것보다는 집값 거품을 서서히 빼내는 정책이 필요하다는 충고다.


섣부르게 버블을 터뜨렸다가 일본의 전철(前轍)을 밟게 될 것이라는 지적도 나온다. 일본은 1980년대 중반 금리 완화 정책을 쓰면서 부동산 가격이 급등하자 80년대 후반 금리를 급격히 올리고 부동산 관련 융자를 대폭 줄여 부동산 거품을 터뜨렸다. 그러나 이 같은 부동산 가격 급락으로 일본은 90년 이후 '잃어버린 10년'이라는 장기불황을 대가로 지불해야 했다.


◆ 편법 담보대출은 여전해=요즘 웬만한 아파트 단지엔 "시가의 80% 이상 빌려주겠다"는 문구가 적힌 2금융권의 전단지가 여기저기 붙어 있다. 마땅히 돈을 굴릴 데가 없기 때문이다.


2금융권과 연계해 주택담보대출을 늘리려는 시중은행 지점도 적지 않다.


주택담보대출을 늘리기 위한 금융회사 간 경쟁이 치열해지면서 이 같은 편법이 횡행하고 있는 것이다.


실제 금융감독원이 지난 2월 은행.보험사.저축은행 등 주택담보대출을 취급하는 44개 금융회사의 173개 영업점을 조사한 결과 21개사가 1242억원을 대출하면서 적정한도보다 381억원을 더 내준 것으로 드러났다.


금감원은 이 같은 편법을 적발하기 위해 앞으로 금융회사의 주택담보대출 실태를 수시로 점검할 계획이다.



◆ 버블(Bubble.거품)=부동산.주식 등의 실제 가치보다 시장에서 매겨진 가격이 높을 때 거품으로 본다. 그러나 어느 정도 높을 때 버블이라고 할 수 있는지는 명확하지 않다. 부동산의 경우 투기 수요로 매매값이 전세값보다 가파르게 오르거나 집값 오르는 속도가 경제 성장 속도보다 지나치게 빠른 점 등을 거품의 판단 잣대로 삼을 때가 많다.


◆ 담보인정비율(LTV, Loan to Value)=집을 담보로 돈을 빌릴 때 집값의 얼마까지를 대출해 줄 수 있는 금액으로 볼 것인지를 나타내는 비율. 보통 아파트 시세를 기준으로 하며 LTV가 40%라면 시세의 40%까지만 대출 담보로 인정해 준다는 뜻이다. 현재 투기지역의 LTV는 은행.보험이 40%(10년 이상은 60%), 저축은행이 60%다.


◆ 총부채상환비율(DTI, Debt to Income)제도=담보대출을 받을 때 돈을 얼마나 잘 갚을 수 있는지를 기준으로 대출 한도를 정하는 제도. 매년 갚을 대출 원리금이 연소득에서 차지하는 비중으로 계산하고, 수치가 낮을수록 빚 갚을 능력이 좋다는 뜻이다. 투기지역에서 6억원이 넘는 아파트를 살 때 담보 여유가 아무리 많더라도 DTI의 40%를 넘겨 대출받지 못한다.


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아파트 최고한도로 대출받기

아파트 최고한도로 대출받기 대출정보 2008.03.21 00:22
아파트 최고한도로 대출받기


집값이 하향 안정세를 보이고 있다.

내집 마련에 나서는 수요자들 이 늘면서 주택시장도 서서히 겨울잠에서 깨어나는 듯하다.

내집 마련은 서민들의 가장 중요한 재테크 목표. 자녀들이 커 가면서 집을 늘리려는 경우나 처음 내집 마련에 나서는 수요자들을 위해 금융 상품도 봇물을 이루고 있다.

때마침 시중은행들은 주택담보대출 고객 확보를 위해 대출금리를 깎아주고 대출한도도 확대해 주면서 치열한 대출 경쟁에 돌입했다 .

그러나 부산은행 가야동 지점 최재후 PB팀장은 "최근 각 은행들이 경쟁적으로 주택담보대출 금리를 인하하고 있지만 초기 3~6개월 정도만 금리를 인하해주는 미끼 상품인 경우가 많아 이 기간이 지 난 이후의 금리는 어떻게 조정되는지 등을 잘 따져봐야 한다"고 조언했다.

△주택담보대출=한국주택금융공사의 모기지론이 지난해 3월 선보 이면서 저금리시대 주택담보대출 상품 선택의 폭이 한층 넓어졌다 . 모기지론과 시중은행의 주택담보대출은 각각 장단점이 있어 잘 비교해 본 후 선택해야 한다.

신규 모기지론은 지난 6일자로 금리가 5.95%에서 6.25%로 올랐다.

그러나 향후 시중금리가 아무리 올라도 이 이자율은 고정이며 10 ,15,20년 만기상품이 있다.

반면 시중은행들이 자체 판매하는 모기지론은 보통 3개월에서 1년 단위로 변동되는 변동대출금리이며 금리 수준은 5%대 초·중반이 다.

변동대출과 고정금리대출의 금리차이가 0.5% 이상 나기 때문 에 변동금리가 유리하지만 향후 금리예측이 쉽지 않은 점도 감안 해야 할 듯하다.

최 팀장은 "금리가 점차 올라가는 추세인 만큼 어떤 측면에서는 고정 금리가 오히려 유리할 수도 있다"고 말했다 .

대출과 관련한 원금상환,이자,재산세 등 지출 규모는 본인 총소득 의 40% 이내가 적정하다.

부산은행 VIP클럽 임학청 실장은 "1천만~3천만원 이하의 신용대출 은 주로 마이너스 대출(한도대출)을 활용하고 내집마련 주택담보 대출은 소득공제가 가능한 모기지론으로 받는 것이 유리하다"고 조언했다.

일시상환방식인 마이너스 대출은 일반 가계 대출에 비해 금리가 8 ~10%로 높은 편이나 미리 정한 한도 내에서 인출이나 상환이 자유 로워 필요한 시기에 대출을 활용하고 여윳돈이 생기면 언제든 상 환하면 되기 때문에 잘 활용하면 오히려 금리부담을 줄일 수도 있 기 때문이다.

△주택청약금융상품=주택청약예금,주택청약부금,주택청약저축 세 가지가 있다.

동일 순위시 40㎡를 초과하는 주택의 경우 5년 이상 무주택 세대주로서 매월 약정 납입일에 월 납입금을 60회 이상 납입한 자 중 저축총액이 많은 순이므로 되도록 10만원 이상 납입 하는 것이 유리하다.

△평생우대 비과세저축=종전의 장기주택마련저축인 평생우대 비과 세저축은 18세 이상의 세대주로서 무주택자 또는 전용면적 85㎡(2 5.7평) 이하의 1주택 소유자인 세대주에 한해 7년 이상만 가입하 면 비과세 혜택을 볼 수 있다.

납입 금액의 40% 한도 내에서 최대 300만원까지 소득공제를 받을 수 있다.

강승아기자 seung@busanilbo.com

 ◇ 주택청약상품 비교

구  분

주택청약예금

주택청약부금

주택청약저축

가입대상

만 20세 이상 개인 또는 20세 미만의 세대주(단 단독세대는 불가),외국인 거주자

만 20세 이상 개인 또는 20세 미만의 세대주(단 단독세대는 불가),외국인 거주자

무주택세대주(20세 미만 단독세대주는 불가)

계약기간

1년제(당첨될 때까지 매 1년마다 자동 재예치)

3,4,5년제(은행별 약간의 차이는 있음)

국민주택입주자로 선정된 날까지

청약가능면적
및 청약금액

85㎡이하(300만원)
102㎡이하(600만원)
102㎡초과135㎡이하(1,000만원)
135㎡초과(1,500만원)

월저축금:매회차 5만원이상 50만원 이내(청약가능 납입금액:300만원)

월저축금:매달 2만~10만원)

청약주택

민영주택 또는 민간건설중형국민주택(85㎡이하 청약예금가입자에 한함)

민영주택 또는 60㎡초과 85㎡이하 민간건설중형국민주택(공공임대주택 포함)

국민주택 또는 60㎡초과 85㎡이하 민간건설중형국민주택(공공임대주택포함)

세금우대

세금우대 및 생계형 선택가능

세금우대 및 생계형 선택가능

세금우대 및 생계형 선택가능


 ◇ 주택담보대출 비교

구   분

모기지론

은행주택담보대출

근로자 · 서민
주택담보대출

대출자격

무주택자 또는 1가구 1주택자

제한없음

6개월 이상 무주택자로 연간소득 3천만원 이하

대출금리

고정금리(연 6.25%)

변동금리(연5% 초·중반)

변동금리(연 5% 초·중반)

대출한도

집값의 70%(최고 3억원까지)

집값의 40~60%(최고한도 없음)

집갑의 70%(최고한도 1억원까지)

대출기간

10년,15년,20년

최장 30년 범위 내

20년

중도상환수수료

5년 내 상환시 1~2%

5년 내 상환시 1~2%

없음

상환방법

원리금 균등분할상환

만기일시상환 또는 매월 균등상환

1년 거치 19년 분할 또는 3년 거치 17년 원리금분할상환

대출대상주택

주택,아파트

제한없음

전용면적 85㎡이하 주택,아파트

소득증빙

필요

불필요

필요

취급기관

부산,국민,우리,제일,기업,외환,하나,농협 등

전 은행

국민,우리,





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신용한도와 대출한도에 대한 바른 이해

신용한도와 대출한도에 대한 바른 이해 대출정보 2008.02.06 16:34

신용한도와 대출한도에 대한 바른 이해


개인의 신용등급에 따라 금융기관별로 정해진 최대의 대출 가능금액을 신용한도라고 합니다.

신용한도에서 담보가치 타금융기관 대출상황 등을 고려하여 실제 대출 가능한 금액을 대출 한도라 합니다.

금융기관별로 개인에 대한 신용한도와 대출한도를 정하여 전 금융기관에 대한 통합한도로 관리하는 추세입니다. 

신용한도

IMF 이후로 각 금융기관별로 별도로 관리하던 개인의 신용에 따른 최대 대출 가능금액을 금융기관 상호간에 대출정보를 공유함으로써 개인의 전 금융기관 대출거래를 합산하여 종합 관리하는 것으로 바뀌었습니다.

즉, 채무자가 부채를 감당할 수 있는 범위 내에서만 금융기관은 신용을 공여하고 그 신용의 범위 내에서만 대출 한도를 인정하여 한도를 넘는 대출은 특별히 허용되는 경우를 제외하고는 금지하는 추세에 있습니다.
이렇게 개인의 재산,부채, 소득, 직장, 금융기관 거래 현황, 담보 등을 종합하여 최대로 대출이 가능한 대출한도를 신용한도라 합니다.

금융기관별로 신용한도를 설정하는 기준이나 내용은 조금씩 달라서 신용한도가 다르게 평가되기는 하지만 대출 금액을 결정(특히 신용대출에 있어서)할 때, 타 금융기관에서의 대출금액만큼 신용한도에서 공제함으로써 대출 받을 수 있는 한도를 줄인다는 것은 공통된 현상입니다.

이러한 경향은 담보대출 보다 신용대출에 큰 영향을 미치게 되는데 타 금융기관에서 받은 대출 금액이나 타인을 위해 보증을 선 부분의 금액만큼 자신의 신용대출 한도가 줄어들게 됩니다.

그러므로 개인별로 신용한도를 관리하여 필요에 의해 자신이 대출을 받을 경우를 대비해야 할 것입니다. 타인을 위해 보증을 설 때는 물론 자기의 이름으로 대출을 받아 남에게 빌려주는 일명 대출명의 대여 행위는 곧 자신을 위험에 처하게 하는 일이 될 수 있음을 늘 명심하여야 합니다.

대출한도

신용한도와 달리 대출한도는 개개의 대출 신청건에 대하여 담보, 신용등급, 자금용도, 신용한도, 기타 법률과 내규 등에 의해 최대의 대출가능금액이 제한되는 경우에 그 대출가능금액을 대출한도라 합니다.
대출한도에 영향을 미치는 요소는 다음과 같은 것이 있습니다.

- 신용한도 : 신청 건 외에 다른 부채가 많거나 타인을 위한 보증금액이 과다한 경우 신용한도에서 그 금액만큼 차감되므로 대출 한도는 그만큼 작아집니다. 신용한도는 담보를 제공함으로서 높일 수 있지만 신용대출은 신용한도에 따라 대출한도가 영향을 받습니다.

- 담 보 : 담보는 결정적으로 대출한도를 높일 수 있습니다. 신용한도를 초과하는 경우에도 담보가 충분하다면 신용한도를 높일 수 있어 대출한도가 높아질 수 있습니다.

- 자금용도 : 대부분의 경우 자금용도는 별 문제가 없지만 주택자금의 경우 일부 정부나 금융기관의 출자로 조성된 기금의 자금을 재원으로 하는 대출의 경우 주택의 규모, 채무자의 소득수준 등에 따라 대출한도를 제한 하는 경우가 있습니다.

- 기 타 : 대출자금의 건전한 사용을 유도하기 위한 방법으로 개인에 대한 대출의 경우 감독기관의 지침이나 금융 기관 내부의 규정 등으로 동일인의 대출한도등을 제한하는 경우가 있습니다



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대출한도의 결정 요인 입니다.

대출한도의 결정 요인 입니다. 대출정보 2008.01.26 19:40

대출한도의 결정 요인

 신용대출

신용대출의 대출한도 결정은 각 금융권(은행권, 보험사, 캐피탈, 상호신용금고, 카드사)마다 차이가 있습니다. 또한 같은 금융권이라도 거래실적 등 신용평가기준 차이에 따라 역시 한도가 달라집니다. 현재 금융기관에서 대출한도는 개인신용평점시스템인 CSS (Credit Scoring System)에 의하거나 개인의 직업, 재산상태 등으로 구성된 직업분류표와 기여도 등을 종합심사하여 결정됩니다. 현재 추세는 CSS에 의해 대출 한도를 평가하는 추세입니다.

 [참고] CSS 평가 구성항목의 예

개인 및 가족사항 연령 ,결혼여부, 부양가족수 등
주거정보 주택소유현황, 소유형태, 거주년수 등
직장정보 전,현직업구분, 직장명, 근무년수 등
소득정보 년소득, 사업소득, 이자소득 등
재산정보 재산세, 소유부동산 형태, 크기 등
기타정보 예금,신탁,보험, 급여이체,타금융기관 대출 등
외부신용정보 연체현황, 금융기관조회횟수 등


 담보대출

① 부동산담보대출 

APT, 주택, 근린시설상가, 기타 부동산은 해당 부동산의 담보가치를 평가하여 대출한도를 결정합니다. 담보가치평가는 APT를 제외하고(APT는 시세를 기준으로 평가) 감정평가기관에서 산정합니다. 대출한도는 산정된 감정가에서 임대금액, 선순위 등 감액요소를 감액하고 나온 금액에서 각 금융기관이 정한 여신가능비율을 곱해 결정됩니다.

한도산정 = {부동산 감정가 - (선순위금액+기임대금액+소액임대차) - 기타감액요소}
×여신가능비율(60∼80%)
 

② 유가증권담보대출 

담보제공 가능한 유가증권으로는 상장회사 주식 법인이 발행한 채권, 국채, 지방채, 수익증권, 금융 기관예금, 기타 유가증권 등이 있습니다. 예금을 제외한 유가증권의 평가는 매월초 공시하는 주식 및 채권 대용가에 또는 1개월 평균 대용가 또는 전일 대용가를 비교하여 낮은 가격에 각 금융기관이 정한 여신가능비율을 환산하여 한도를 결정합니다.

한도산정 = 대용가 ×여신가능비율(50∼90%) ×여신가능비율(60∼80%)
 

③ 보증보험증권담보대출 

보증보험사에서 발급한 보증보험증권을 담보로 대출해 주는 방식으로 대출한도는 보증보험금액 한도 내에서 결정됩니다.

[출처 : 모네타]




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