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  1. 2008.02.09 부동산 담보물의 변동

부동산 담보물의 변동

부동산 담보물의 변동 대출정보 2008.02.09 23:56
부동산 담보물의 변동

대출시점의 담보내용과 다르게 부동산담보의 변동(개축, 멸실, 신축 등)이 생기는 것을 부동산담보의 변동이라 합니다.
대출 채권보전에 부족을 가져오는 변동은 대출금의 상환을 청구 받게 됩니다.
대출의 담보물 변동이 있으면 금융기관에 상의하여 담보물 변경을 하는 것이 연장이나 대환 시점에서 유리합니다.
대출을 받은 후 담보물이 멸실 되거나 증축, 개축, 소유권이전 등의 사유로 변동이 생기는 경우에 금융기관 측에서는 채권의 보전이 안되는 경우 대출 기한의 이익을 상실(조기 상환 청구)시키고 대출금의 변제를 촉구할 수 있습니다. 하지만 미리 금융기관과 상의하고 금융기관의 채권보전에 영향이 없도록 협조한다면 간단한 담보물 변동절차를 통하여 이러한 불이익을 막을 수 있습니다.
* 부동산 담보의 물리적 변동(멸실, 신축, 증축, 개축 등)

담보물에 생기는 물리적인 변동이란 지상의 건물을 부수어 없애는 것(멸실), 기존의 건물에 추가로 건물을 더 짓거나(증축), 기존의 건물을 고쳐 짓는 것(개축), 건물이 없는 땅에 새로이 건물을 짓는 것(신축), 토지의 분할 등으로 담보에 변동이 생기는 것을 말합니다. 이러한 변동은 담보물의 담보가치를 가감하는 것으로 부실채권 발생시 담보물의 강제처분에 막대한 지장을 주게 되므로 금융기관에서는 매우 난처한 일이 됩니다. 금융기관과 사전 협의 없이 담보를 변동시키는 것은 금융기관의 담보권이라는 이익을 침해하는 것이 되므로 대출약정서에 명시된 담보물 가치 유지의무를 위반하는 것이 되어 계약의 위반이 될 수 있고 이를 이유로 금융기관은 대출의 조기상환을 청구할 수 있게 되는 것입니다. 하지만 금융기관과의 사전협의 하에 목적한 바를 이루고 금융기관의 담보권을 보존 시킨다면 무난하게 서로의 목적한 바를 달성할 수 있습니다.
* 담보물의 소유권 이전 등으로 인한 변동

담보 부동산을 제3자에게 매도하거나 도시개발계획 등에 의하여 토지를 수용당하는 경우 등으로 담보물의 소유권이 변동되는 경우가 있습니다. 특히 주택담보대출의 경우는 장기대출이 많아서 주택을 매매하면서 대출을 정리하지 않는 경우가 많습니다. 이런 경우 담보물의 소유권이 변동되면 대출에서는 법률적인 권리관계에 중대한 변화를 가져오게 되어 금융기관에서는 대출을 회수하는 것이 원칙입니다. 그러나 실제 사회에서는 대출을 떠안는 조건으로 부동산의 매매가 빈번하게 이루어 지고 있는 것이 현실입니다. 채무자의 입장에서는 담보물에 변동을 가져왔으므로 금융기관이 대출 회수조치를 내리는 경우에 할말이 없는 것(대출 약정의 계약을 위반하였으므로)이 사실이지만 대출회수조치는 너무한 조치라는 생각이 들 수 있습니다.

이런 경우 원만한 해결 방법은 없을까요? 부동산 매매사실을 금융기관에 알리고 담보물의 소유권 변동을 이유로 채무자 변동 신청을 하면 됩니다. 금융기관에서도 사회의 일반적 현상을 잘 알고있기 때문에 협조를 구하는 경우 채무자 변경을 통하여 대출금의 인계인수를 허용하고 있습니다. 채무자 변경을 소홀히 하고 부동산만 매매하고 대출은 떠안기로 당사자 계약만으로 끝난 경우 또 한가지 주의할 사항이 있습니다. 채무를 안기로 한 사람이 대출 만기에 금융기관에서 채무자 변경을 안해 주어서 대출금을 연체하고 부실채권이 되거나 개인적인 자금사정이 악화되어 부실채권이 되면 대출 계약상의 채무자는 부동산 매입자가 아니고 매도자로 되어 있기 때문에 대출 연체로 인한 신용정보 불이익, 담보처분 후 남은 대출 잔액에 대한 상환책임 등의 부담이 그대로 담보물 매도자에게 돌아가게 됩니다. 부동산의 매매로 모든 것이 끝난 줄 알고있던 입장에서는 날벼락이라 할 수 있겠지요? 대출과 관련된 부동산을 매도할 때는 채무자 변경절차를 반드시 취해야 한다는 것을 유념하십시오.


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Posted by 비회원

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