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담보대출을 받을때라도 직장이 있어야 대출을 쉽게 받는다.

담보대출을 받을때라도 직장이 있어야 대출을 쉽게 받는다. 대출정보 2008. 3. 23. 12:40

담보대출을 받을때라도 직장이 있어야 대출을 쉽게 받는다.


님께서 회사에서 지원하는 대출을 받으셨고 이를 상환 할 생각을 하고 계신다면이런 방법이 좋을 것 입니다"


최근 은행의 담보대출 규정이 금융 선진국의 대출 시스템을 도입하여 직장이
없는 경우나 소득이 없는 경우 비록 담보대출이라고는 하지만 대출 취급을 하지 않으려합니다"


또한 대출을 해주는 경우라 하여도 직장의 등급이나 신용등급에 따라 대출 금리를 차등 적용하고있습니다"


지금 질문자께서 부동산 담보대출 은행을 변경하고자 하신다면 퇴사 이전에
대출을 받아 회사에서 지원 받은 대출금을 상환하시는 방법이 좋을 것 입니다"

회사를 퇴사하고 은행에서 대출을 받을 시에는 직장이 없는 개인 또는 다른 직장으로 이직을 하신다 해도 재직기간이 짧다는 것 등의 문제로 인하여 대출을 받을 시 여러가지로 불리한 상황이 전개 될 것입니다"


현직장이 사원들에게 주택자금을 지원 할 수 있는 정도의 회사라면 현직장의
규모가 우수할 것이라는 추측이됩니다"

그 정도의 직장이라면 은행에서도 신용등급을 우수하게 평가 받을 수 있을 것입니다'"

이직이나 퇴사 전 당장이라도 대출을 받아 퇴사 전 직장이 있는 상태에서의
주택담보 대출이 질문자의 경우라명 여라가지로 유리 할 것입니다"


시중은행의 주택담보대출 금리는 년리 5,5%~7%이내입니다"

신용등급 직장, 소득 등의 전체 평가 점수에 따라 이 금리안에서 이자가 차등 적용됩니다"


은행 선택방법으로는 급여이체 은행이나 주 거래 은행을 선택하시는
방법이 가장 좋으여 마땅한 은행이 없는 경우라면 국민은행,신한은행 순으로
대출을 받는 것이 주택 담보대출에는 다소의 유리함이 있다 할 수 있습니다"


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담보대출을 받아 구입한 주택이 경매가 될 때

담보대출을 받아 구입한 주택이 경매가 될 때 대출정보 2008. 3. 22. 15:30

담보대출을 받아 구입한 주택이 경매가 될 때



아마도 한창 아파트 담보대출이 은행마다 경쟁이 붙어 돈이 없이도 등록비 취득세까지'대출금으로 아파트를 구입하던 시기에 아파트 구입과 대출을 받으신 것 같습니다"

이런 경우 정말 난처한 상황에 처해 계십니다"

대출금을 상환하지 못하는 경우 아파트는 당연 경매가 붙여 질 것이며
또한 님은 신용불량자가 될 수 밖에 없습니다"


보통 부동산 담보대출의 경우 부동산을 담보로 대출을 받았기 때문에
그 부동산만을 경매 처분 받으면 자신의 채무는 면죄부가 되는 것이 보통이지만 과거 2년전가지만 해도 아파트의 경우 신용에만 문제가 없다면 무조건
'대출을 해주던 당시의 실정 상 부실을 염려한 은행들이 근저당 설정시
포괄근저당을 하는과 동시에 단순히 담보대출만이 아닌 신용대출까지 묶는'
식으로 대출 약정을 하고 대출을 했기 때문에 아파트를 경매로 처분한 후에 부족한 원금에 대해서는 별도의 채권추심을 할 것입니다"


가능하다면 어치피 저질러진 일이니만큼 지나간 일을 후회하는 것보다는
앞으로의 일을 생각하고 대비하는 차원에서 손실이 있다는 생각를 버리시고
급매로 아파트를 처분하시어 은행의 이자를 줄이는 방법을 찾아 보시는 것이
나중을 대비하는 방법일 것입니다"


방치하시어 경매가 진행이 된다면 이 후 더 많은 채무를 안고 가야하는 상황이 남아 있게 될 것입니다"

경매가 진행이 된다면 미 채권 회수 금액에 대하여 신용불량 등재와 함께 담보 제공된 파트 외에 다른 재산이나 소득 동산 등에 별개의 채권 추심이 있습니다"

조속한 행동만이 차 후 대출금의 부담을 조금이라도 줄일 수 있는 방법이 될 수 있습니다"



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근저당설정의 이해와 대출금액 추정

근저당설정의 이해와 대출금액 추정 대출정보 2008. 3. 22. 15:28

근저당설정의 이해와 대출금액 추정

<통상적으로 금융기관에서 융자를 해 줄 경우 대출가능금액 산출방법>


감정가액*여신적용비율(해당금융기관에서 정한 여신적용비율통상60%)

 - (주택임대차보호법에의한 소액임차보증금*방수) = 대출가능금액

ex) 감정가액이 500,000,000이 나온 10칸짜리 오피스텔 대출가능금액 산출

 대출가능금액 = 500,000,000*60%-(10*16,000,000) = 140,000,000원이란 답이 나옵니다.

 

그리고 등기부등본상의 근저당설정자의 채권최고액은

 196,000,000원이라고 기재되어있을겁니다. 채권최고액은 대출금액의 통상적으로 140%를 적용합니다. 왜냐하면 장래에 발생할 이자채권, 비용등을 감안해서입니다.

 

위의 설명을 나열한 그 이유는


1. 감정가액에서 여신적용비율을 60%만 적용함으로 금융기관에서 1차적인 안정적인 채권확보를 기하게 되며

2. 주택임대차보호법을 통한 소액임차보증금을 금융기관에서는 이미 차감하여 대출금액을 산출한다는 겁니다.

3.만약, 집 주인이 이와 같은 상황을 설명하고, 알고있다함은 비교적 양심적으로 그리고 확실하게 모든계약을 하는 성격의 소유자인걸로 판단이 가능하리라 봅니다.


 단, 입주를 하시고 해당동사무소에 전입신고를 반드시 하여야 하며, 부동산전세계약서에 확정일자를 반드시 받아놓아야 합니다. 그래야 추후, 나타날수있는 압류채권자나 가압류채권자에게 님은 우선적으로 대항할 수 있습니다.

 

그리고 위 사항을 확인하실때

1. 근저당설정자가 개인이 있는경우

2. 압류,가압류등기등이 되어있는경우

3. 통상적인 시세와 차이가 너무 많이 설정이 되어있는경우
 

이때는 주의를 기울여서 계약을 하셔야 됩니다.



 



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아파트 담보대출 관련기사

아파트 담보대출 관련기사 대출정보 2008. 3. 22. 15:21
아파트 담보대출 관련기사



상반기 서울과 신도시 아파트값이 당초 예상과 달리 초강세를 나타냈다. 다주택자 세금 부담 증가 등으로 인기지역의 '똑똑한' 한 채를 가지려는 경향이 두드러진 데다 판교 분양이 큰 영향을 미쳤다는 분석이 많다. 하지만 하반기에는 '거래 위축 속 약세' 국면이 나타날 것으로 예상된다. 3.30대책의 후속 법안이 본격 시행되는 데다 대출 옥죄기, 금리 인상 등 각종 악재들이 쌓여 있기 때문이다.

◆수도권 신도시 초강세=부동산정보협회 조사에 따르면 올 상반기 집값은 전국 평균은 8.9%, 서울 12.9% 올랐다. 서울에선 강남구가 20.9%나 올라 가장 높은 상승률을 보였고 산본(24.9%).평촌(23.2%).일산(19.7%) 등 신도시도 많이 올랐다. 들썩이던 수도권과 달리 지방 주택시장은 별다른 변화가 없었다. 하지만 서울과 신도시도 정부의 거품 경고, 대출 억제 등으로 6월 들어 상승세가 한 풀 꺾이는 모습이다. 상반기 전셋값은 매매값에 비해 오름폭이 작았다. 서울 4.8%, 전국 3.2% 올랐다. 부동산정보협회 한정훈 실장은 "올 상반기에는 강남 쏠림 현상이 여전한 가운데 분당 외의 신도시가 저평가 인식에다 담합 등으로 집값이 급등한 게 특징"이라고 말했다.

◆하반기 하향 안정세 띨 듯=전문가들은 하반기 집값이 지금보다 3~5% 떨어질 것이라는 데 견해를 같이 한다. 건설산업전략연구소 김선덕 소장은 "재건축과 대출 규제에다 내년 2주택자의 양도소득세 중과를 피하기 위한 회피성 매물이 늘면서 서울 집값이 떨어질 것"이라고 전망했다. 수요층이 두텁지 않거나 공급과잉 논란이 일고 있는 수도권 외곽이나 지방은 하락폭이 더 클 수 있다고 예상한다.

강남권 일부 지역에선 양도세 중과를 피한 2주택자들의 절세 매물이 나오고 있다. 올해 팔아야 세금을 줄일 수 있기 때문이다. 실제로 2001년 5억원에 강남구 대치동 K아파트 31평형을 산 2주택자가 지금 시세인 10억원에 팔 경우 부담해야 할 양도세는 1억3670만원. 하지만 내년에 팔 경우 지금보다 77.4% 늘어난 2억4250만원을 내야 한다.

악화하는 대출 환경이나 경기 둔화 가능성도 시장을 억누르는 요인으로 작용할 전망이다. LG경제연구원 송태정 박사는 "하반기에는 콜금리가 한 차례 오를 가능성이 있는 데다 대출 옥죄기가 계속될 경우 주택 시장엔 큰 악재가 될 것"이라고 말했다.

강남권 등 주택거래신고제 지역에선 다음달부터 집을 살 때 자금마련 계획을 제출해야 하는 것도 투자자들에겐 적지 않은 부담이 될 것 같다. 강남구 개포동의 한 중개업자는 "자금마련계획을 내야 할 경우 부모가 자녀 이름으로 집을 사주는 편법 증여가 차단돼 수요가 더욱 줄어들 수밖에 없다"고 말했다.

개발부담금 등 각종 악재가 많은 재건축도 초기 단지를 중심으로 타격을 받을 수밖에 없다. 정부는 7월부터 안전진단 절차를 대폭 강화하고 9월부터는 재건축 부담금제를 시행할 예정이다. 다만 강북 재개발.뉴타운의 경우 다음달 시행되는 도심광역 재개발 지원 덕에 다소 활기를 띨 것으로 보인다. 그러나 전체 부동산 시장이 얼어붙을 경우 나홀로 상승은 어렵다는 전망도 많다.

유엔알컨설팅 박상언 사장은 "수도권 남부의 경우 8월 판교 분양이 변수가 될 수 있으나 이미 값이 오를 대로 올라 들썩거릴 가능성은 작다"고 말했다. 강원대 부동산학과 김갑열 교수는 "논란이 되고 있는 1주택자 양도세나 보유세 경감 등이 시행될 경우 투자 심리 회복에 도움을 줄 것"이라고 말했다.


다만 전셋값은 하반기에 다소 상승할 가능성이 있다는 분석이다. 전셋값에 직접적인 영향을 미치는 입주량이 지난해 하반기보다 크게 줄어들기 때문이다. 중앙일보조인스랜드와 부동산114에 따르면 하반기 서울지역 아파트입주 예정 물량은 2만1722가구로 지난해 같은 기간보다 9.7% 줄어든다. 경기.인천 등 수도권도 18.6% 줄어든 15만9629가구에 그친다. 서울부동산컨설턴트 정용현 사장은 "서울의 경우 매매가 대비 전세가 비율(38.5%)이 낮기 때문에 전셋값이 오른다고 해서 집값이 들먹거릴 여지는 작다"고 말했다.

◆어떻게 대처하나=내년 양도세 중과 대상이 되는 1가구 2주택자들은 처분 시기를 앞당기는 게 좋다. 내집마련정보사 김영진 사장은 "연말로 갈수록 절세매물이 많이 나와 일부 지역은 일시적인 소화불량에 걸릴 수 있다"며 "이왕 처분할 계획을 세웠다면 여름방학 이사철을 이용해 파는 게 좋다"고 말했다. 다만 1주택자의 경우 서두를 필요가 없다는 분석도 있다.

집을 사려는 사람들은 1차 매수 시기로 올 10~12월께로 잡는 게 좋을 것 같다. 부동산퍼스트 곽창석 전무는 "실수요자라면 느긋하게 기다렸다가 연말에 나올 절세 매물을 노리는 게 좋다"고 말했다. 레피드도시개발 권대중 사장은 "내집을 마련하는 실수요자라면 바닥을 가늠하기 힘들므로 지금 시세보다 10% 정도 떨어진 매물을 선별 매수해도 될 것"이라고 조언했다. 하지만 집값이 다시 급등할 가능성이 작은 데다 금리도 오를 가능성이 있으므로 빚을 많이 내 투자하는 것은 금물이라고 전문가들은 입을 모은다





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사채업자 사기 주의

사채업자 사기 주의 대출정보 2008. 3. 22. 15:07

사채업자 사기 주의



머니투데이 김익태 기자]"모든 것을 다 의심해야 한다." 명동 사채업자들이 금과옥조로 여기는 말이다. 돈 이라면 수단과 방법을 가리지 않는 협잡꾼들이 한데 뒤엉켜 있는 곳이 명동이다. 여기서 살아 남기 위해서는 한시도 긴장감을 늦출 수 없다.


최근 사채업자들에게 구미가 당기는 제의가 잇따라 들어왔고, 신중한 뒷조사가 진행되고 있다는 후문이다.



◇20억 주식담보대출 = 우선은 한 코스닥 업체가 제의한 20억원의 주식담보대출. 외견상 주식담보대출이었지만 사실상 주식을 사달라는 요구였다. 조건은 한 달내 50% 이상의 수익을 보장해 주는 것으로, 큰 돈을 만질 수 있는 제의였다.



주식담보대출 수수료는 대출액의 5% 가량으로, 20억원을 한달 빌려주면 1억원을 받는다. 여기에 50% 이상의 수익을 보장해 주겠다고 하면 `매력적인` 물건이다.



하지만 '딜'에 응하는 사채업자가 아직 없다. 이른바 '작전' 냄새가 났기 때문이다. 한 사채업자는 "이런 식으로 주가를 올려 자기들 주식을 처분하고 빠져 나가려는 것 같다"며 "아무리 좋은 회사라도 일정금액을 맡기고 다른 방법으로 수익보전을 해 준다는 보장이 없으면 불가능하다"고 말했다.



◇18개월짜리 어음 = 상장 업체인 S사가 어음 50억원 어치의 할인을 명동에 타진했다. 다수의 사채업자가 이 제의를 받았다. 문제는 S사가 발행하는 어음의 만기가 내년 12월이라는 점이다.



사채업자들은 콧방귀를 뀌었다. 사기 징후가 농후했기 때문이다. 통상 어음의 만기는 2~3개월, 길어야 4개월이다. 18개월 짜리는 이례적인 것이다. 한 사채업자는 "사기꾼들이 이 회사 어음을 위ㆍ변조하기 위해 사전작업을 하고 있는 것 같다"며 "순진한 사람들은 이 제의에 넘어가기도 한다"고 말했다.



◇150억 규모의 BWㆍCB= 신주인수권부사채(BW)와 전환사채(CB)를 팔겠다는 코스닥 업체도 있다. 금액은 150억원. 이 회사는 엔터테인먼트 등의 신사업에 뛰어들기 위해 동분서주하고 있다.



사채업자들은 시큰둥한 반응이다. 이 회사가 인수ㆍ합병(M&A)에 필요한 자금을 끌어 모으고 있는 게 요주의 포인트다. 경험칙상 코스닥업체가 남의 돈으로 M&A에 나서 성공한 사례를 보지 못했기 때문이라고 한다.



한 사채업자는 "자금 회수와 관련해 안전이 확실하게 보장되지 않으면 투자할 수 없다"며 "최악의 경우 전주가 회사를 인수하는 등 안전한 자금회수 방법이 선행돼야 한다"고 말했다.




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신용대출과 담보대출 부과적인 설명과 대출사이트 특징 설명

신용대출과 담보대출 부과적인 설명과 대출사이트 특징 설명 대출정보 2008. 3. 22. 01:12

신용대출과 담보대출 부과적인 설명과 대출사이트 특징 설명



  대출의 종류에는 담보대출과 신용대출 등 두가지가 있다.
담보대출은 주택등을 담보로 하는 부동산담보대출과 예금을 담보로 하는 예금 담보대출로 구분된다.
담보없이 개인의 신용으로 돈을 빌리는 게 신용대출이다.
신용대출은 다시 보증인을 세우는 보증대출과 보증인이 필요없는 무보증대출로 나뉜다.
이밖에 미리 대출한도를 정해 놓은 뒤 필요할 때마다 돈을 인출할 수 있는 자동대출(일명 마이너스대출)도 있다.
담보대출과 신용대출은 각각 장단점을 갖고 있다. 담보대출은 장기간 많은 금액을 대출받을 수 있다.
아파트 등이 담보로 제공되는 만큼 아파트값 범위내에서 대출이 가능하다. 기간과 한도는 은행마다 다르다.
보통 최장 30년, 최고 2억원인 은행이 많다. 담보대출은 그러나 저당권 설정 등에 따른 부대비용을 부담해야 한다.
대략 대출금의 1~2%가 소요된다. 예금담보대출을 이용하면 불입금액의 90%까지 대출받을 수 있다.
신용대출은 역시 절차가 간편하고 부대비용이 없다는 것이 장점이다. 그러나 대부분의 경우 보증인을 세워야 해 만만치만은 않다.
또 만기가 길어야 1년이고 대출한도도 최고 3천만원인 은행이 많다는게 단점이다.
따라서 장기간 많은 금액이 필요할 경우엔 주택담보대출을, 단기간 소액이 필요할 땐 신용대출이나 예금담보대출을 활용하는게 낫다.


 
대출에 필요한 제출서류
 
제출서류

대출종류에 관계없이 채무관계자(채무자및 보증인)를 확인할 수 있는 서류를 내야 한다.
주민등록증이나 여권등의 사본을 제출하면 된다.
대출금액이 1천만원을 초과할 경우엔 "부채현황표"를 작성해야 한다.
부채현황표는 금융기관 차입금과 사채(사채)현황을 기재해야 한다.
만일 허위로 기재한 것이 판명되면 여신회수조치등이 취해진다.
나머지 서류는 담보대출이냐 신용대출이냐에 따라 다르다.
부동산담보대출의 경우 담보물건의 등기부등본 도시계획사실관계확인서, 인감증명서,
주민등록초본, 등기권리증 등이 필요하다.
신용대출때는 신용을 증명할수 있는 서류(예컨대 세금원천징수증명서, 재산세납부영수증등)를 내야 한다.

담보가액  산정

부동산담보대출을 받을 때 싯가만큼 대출을 받을 것으로 생각하면 오산이다.
은행들은 만일의 경우에 대비,가능하면 대출한도를 줄이려 한다.
담보가를 설정할 때의 기준은 감정가다.
감정평가법인에서 평가한 금액이다. 보통 싯가의 70~80% 수준이다.
싯가 1억원짜리 집이라면 감정가는 7천만~8천만원가량 된다.
이만큼을 다 대출받을수 있는 것도 아니다.
여기서 ① 선순위 저당권 설정금액 ② 임대차보증금(전세금) ③ 소액임차보증금을 뺀다. 소액임차보증금이란 대출받은후 빈 방을 전세로 내줄 때 대비해 미리 차감하는 금액이다.
방 하나당 서울 및 광역시는 1천2백만원, 기타지역은 8백만원을 공제한다.
서울에 소재한 아파트로 싯가 1억원 방2개짜리 집이라면 선순위 저당권이 없다고
해도 담보가액은 최대 5천만원가량이다.
따라서 주택담보대출을 받으려고 할 경우 많아야 싯가의 50%정도만 대출받을 수 있다고 생각하면 된다.

담보설정비용

대략 대출금의 1~2%가 소요된다. 저당권설정비용과 인지세 담보조사수수료등을 합치면 그렇다.
저당권설정 비용으로는 ①등록세(저당권 설정액의 0.2%) ②교육세(등록세의 20%) ③주택채권 매입액 (저당권 설정액의 1%) ④법무사 수수료(대출금액의 1.5%안팎) 등이 들어간다.
인지세로는 1만~15만원이 들어가며 담보조사 수수료로도 감정가액의 0.02%를 물어야 한다.
5천만원을 빌릴 경우 주택채권 할인여부에 따라 52만5천~99만5천원이 소요된다.
신용대출은 이만한 비용을 절약할 수 있다. 따라서 적은 금액은 신용대출이 유리하다.
또 일단 저당권을 설정했으면 대출금을 상환하더라도 한동안 풀지 않는게 좋다.

상환방법

①만기일시상환 ②원리금균등분할상환 ③원금균등분할상환 등 세가지가 있다.
만기일시상환은 매달 이자만 내다가 만기때 원금을 일시에 갚는 것.
원리금 균등분할상환은 만기때까지의 이자를 감안, 매달 원금과 이자를 함께 갚아 나가는 방법이다.
원금균등분할상환은 매달 일정액의 원금을 갚아나가면서 잔액에 대해서만 이자를 내는 형식이다.
단순계산만 하면 원금균등분할상환 방식이 불입 이자가 가장 적다. 그러나 매달 상당한 돈이 필요한 만큼 자기 사정에 맞는 방법을 선택해야 한다.
은행들은 대개 만기일시상환식을 적용한다. 대출을 받기전 상환방식에 대해 반드시 문의하는게 좋다.

중도상환수수료

지금까지는 돈이 생길 때마다 원금을 상환해온 사람이 많다. 그러나 앞으로는 이것이 점점 힘들어진다.
중도상환수수료를 신설하는 은행이 많아지고 있어서다. 이미 외환 하나은행등이 중도상환수수료를 만들었다. 따라서 대출받기전 중도상환수수료가 있는지 여부를 먼저 확인해야 한다.

대출금리

고정금리와 변동금리로 나뉜다. 변동금리는 프라임레이트(우대금리)와 연동해 프라임레이트가 변할 때마다 대출 금리도 변하는 것을 말한다.
대부분 은행의 대출금리가 이렇게 돼있다. 현재 은행들의 프라임레이트는 연 9.5%수준. 여기에 2%포인트를 더한 11.5%를 대출금리로 받고 있는 은행이 많다.
이에비해 고정금리는 프라임레이트가 변하더라도 약정금리가 만기때까지 적용되는 것을 가리킨다. 조흥은행등 일부 은행에서 시행하고 있다.
예금담보대출금리는 예금금리에 1.5%포인트를 더한 수준이 적용된다.


신용대출
일반신용대출 : 담보제공 없이 차주의 신용 및 소득,재산상태를 고려하여 대출해 주는 상품.
최근에는 개인신용 평가(CSS) 시스템에 의해서 한도 및 금리를 결정하는 금융기관이 많습니다.

공무원,교직원대출 : 일반공무원,경찰,군인 등 공무원과 학교 교직원에게 대출을 해주는 상품.
직급에 따라 대출한도가 차등 적용 되며, 개인신용평가(CSS)에 의해서도 평가하기도 합니다.

전문직대출 : 의사,변호사,공인회계사 등 전문직 종사자에게 대출을 해주는 상품.
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학자금대출 : 대학 입학생,재학생에게 등록금 범위내에서 대출해 주는 상품. 학교장의 추천서나 연대 보증인이 입보해야 됩니다.
 

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담보대출 재테크

담보대출 재테크 대출정보 2008. 3. 22. 01:10

담보대출 재테크

금리상승·규제강화 등 만기연장 깐깐해져
내년시행 모기지론 전환땐 소득공제까지
고정금리 적용따라 안정적 원리금 상환

서울 동작구에 사는 김아무개(38)씨는 요즘 고민에 휩싸였다. 대출금리가 은근슬쩍 오르고 있
기 때문이다. 김씨는 2001년 2월 아파트를 구입하면서 은행에서 8천만원을 대출받았다. 당시 대
출금리는 3년 만기 양도성예금증서(CD) 연동금리였다. 그리고 그 동안은 금리가 계속 떨어져 이
자에 대해 별다른 부담을 갖지 않았다.

하지만 내년 2월 대출 만기를 앞두고 상황이 많이 달라지고 있다. 현재 시중금리가 야금야금 오
르고 있을 뿐만 아니라 경기가 본격적인 회복국면에 들어가면 더 오를 가능성도 있기 때문이다.
실제 3년 만기 국고채 유통수익률은 지난달 2일 연 3.98%로 바닥을 찍은 뒤 최근에는 4.5% 수준
까지 올랐다.

양도성예금증서 유동수익률에 연동된 대출금리도 지난달 말보다 0.3~0.4%포인트 정도 올랐다.
이에 따라 대부분 은행에서 3년 만기 주택 담보대출 금리가 연 6%대로 올라섰다.

게다가 정부와 은행권에서도 단기 주택담보대출을 최대한 억제하려 하고 있다. 정부는 10.29 부
동산대책 때 투기지역에서의 3년만기 대출 담보인정비율을 40%로 낮췄다. 하나은행은 만기를
연장하려는 고객의 대출 잔액이, 바뀐 담보인정비율 한도를 넘으면 0.2~0.4% 포인트의 가산금
리를 적용한다. 국민은행도 내년부터는 금리를 올리거나 원금을 일부 갚을 때만 만기를 연장해
주는 방안을 검토하고 있다.

사정이 이렇다면 신규대출 뿐만 아니라 만기를 연장하는 것조차 까다로와진다. 그런데 그동안 3
년짜리 주택담보대출을 받은 사람이 적지 않다. 예를 들어 국민은행만 봐도 내년에 만기가 돌아
오는 대출액만 40조원에 이른다. 금융기관 전체를 놓고 보면 100조원에 달하는 어마어마한 금액
이라고 한다. 은행들이 2000년께부터 3년 만기 주택담보대출을 본격적으로 판매했기 때문이다.

그러나 크게 걱정할 필요는 없다. 은행들은 나름의 해법을 제시하고 있다. 3년 만기 담보대출을
10년 이상 장기대출로 전환하는 것이다. 우선 10년 이상 장기 담보대출로 바꾸면 소득공제를 받
을 수 있어 유리하다. 봉급생활자의 경우 전용면적 25.7평 이하 주택을 구입하기 위해 금융기관
에서 장기 담보대출을 받으면 연간 이자납입액의 600만원까지 소득공제를 받을 수 있다.

예컨대 1억원을 연리 7% 금리로 대출받고 1년 동안 대출이자 700만원을 물었다면 연말 정산 때
과세표준세율에 따라 59만원~238만원의 세금을 돌려 받을 수 있다. 한상언 신한은행 재테크 팀
장은 “장기 대출의 표면 금리가 조금 높아 보여도 소득공제 혜택을 고려한 실질 금리는 3년 만
기 대출보다 오히려 낮다”고 밝혔다.

더구나 시중 은행에서 만기 10년 이상 장기 주택담보대출 금리를 크게 내려 금리 부담도 한결 줄
었다. 국민은행은 지난 9월 장기주택담보대출 금리를 1~1.5%포인트 인하했다. 이에 따라 3년 만
기 대출과 금리 차이가 0.5~1% 포인트 수준으로 줄었다.

하나은행이나 외환은행, 기업은행도 3년 만기 대출과 비슷한 수준의 금리를 적용하는 최장 30
년 만기 담보대출 상품을 내놓았다. 김선옥 국민은행 가계여신팀 차장은 “장기 주택담보대출로
갈아타는 것은 만기 때 대출기간 등 조건을 바꿔 연장하면 간단히 처리할 수 있다”고 밝혔다.

은행권이 제시하는 해법 이외에, 내년부터 정부가 시행하는 모기지론으로 전환하는 것도 적극
적으로 고려해 볼만 하다. 모기지론이란 장기주택대출 제도로, 주택 구입 자금의 일부를 먼저 내
고 나머지는 20, 30년 동안 분할 상환하는 것을 말한다. 그런데 내년에 모기지론이 시행되면 새
로 대출을 받는 사람들뿐만 아니라 이미 3년 만기 담보대출을 받은 사람도 모기지론으로 갈아
탈 수 있다.

모기지론으로 갈아타는 것은 새로 대출을 받아 기존 대출금을 갚는 형식으로 이루어진다. 따라
서 같은 은행에서 처리하면 근저당권 설정비 등 추가 비용을 지불하지 않아도 된다. 또한 모기지
론도 대출기간이 10년 이상이기 때문에 소득공제를 받을 수 있다.

모기지론이 시행되기 전에 기존 대출이 만기되더라도 모기지론을 이용할 수 있는 방법은 있다.
일단은 기존 대출을 연장해서 모기지론이 시행될 때까지 기다렸다 중도해지를 하고 갈아 타면
된다. 은행들은 만기 뒤 연장을 한 경우에는 중도상환수수료를 물리지 않는다.

은행권 장기 담보대출이나 모기지론은 둘다 원리금을 함께 갚아나가야 한다. 하지만 모기지론
은 장기 고정금리이고, 은행권 장기대출은 변동금리를 적용한다. 이에 따라 앞으로 장기적인 금
리 움직임이나 개인적 사정 등을 잘 고려해 상품을 고르는 것이 좋다.

우선 당장의 금리만 놓고 비교하면 은행권 장기대출 상품이 유리해 보인다. 이들 상품은 3개월
시디연동금리나, 6개월 또는 12개월 기준금리를 적용한다. 3개월 시디연동금리를 적용한 30년
만기 담보대출의 금리는 6% 안팎이다. 3년 만기 변동금리 상품과 차이가 없는 셈이다. 12개월 기
준금리를 적용하는 장기 대출도 금리가 6~7% 수준이다.

이에 비해 모기지론은 7% 안팎에서 금리가 결정될 것으로 보인다. 재정경제부 관계자는 “현재
금리 수준이 유지된다면 20년 만기 대출에 6.78% 금리가 적용될 수 있을 것”이라고 밝혔다. 은행
권 장기대출과 비교하면 0.2~1% 정도 높은 수준이다.

하지만 전문가들은 조심스레 모기지론을 권하는 편이다. 우선 모기지론은 고정금리를 적용하므
로 금리 변동에 대한 위험 부담 없이 안정적으로 원리금을 상환할 수 있다.

게다가 대다수 전문가들은 지금이 금리 바닥권이고 앞으로 경기가 좋아지면 금리가 상승할 가
능성이 높다고 말한다. 시중금리가 더 높아지면 변동금리를 적용하는 은행권 대출은 불리해진
다. 또한 모기지론은 금리가 바닥일 때 이용하는 것이 가장 유리하다. 따라서 지금 모기지론을
활용하면 당장에 손해를 보는 것 같아도 장기적으로는 더 나을 수 있어 보인다.


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아파트 대환대출

아파트 대환대출 대출정보 2008. 3. 21. 00:19

아파트 대환대출


판교신도시 아파트 청약이 29일 주공아파트를 시작으로 본격화하면서 청약자들의 분양자금 조달에 따른 고민이 커지고 있다.

5월 당첨자 명단이 발표되면 계약과 함께 분양가의 15(주공)~20(민영)%를 계약금으로 내야 하기 때문이다. 계약금은 민영 32평형의 경우 최고 7,500만∼7,700만원, 주공 33평형은 5,600만원(중간층 기준)에 달해 계약자들의 자금부담이 만만치 않을 전망이다.


●계약금 5,600만~7,500만원

주공은 ‘뜨란채’의 계약금을 분양가의 15%로 책정했다.

이에 따라 중간층 기준으로 24평형 3,400만원, 29평형 4,900만원, 33평형 5,600만원의 계약금이 필요하다. 민간아파트는 계약금이 주공보다 높다. 분양가의 20%를 내야 하기 때문에 초기 부담이 큰 편이다.

분양업체마다 분양가가 조금씩 차이가 있지만 32평형을 기준으로 대략 7,500만원(평당 분양가 1,177만2,000원) 안팎이다. 중도금은 주공이 50%를 받는다. 33평형은 총 1억8,800만원으로 4,700만원씩 4번에 걸쳐 내면 된다. 잔금은 35%로, 2009년 10월 1억3,780만원을 납부하면 입주할 수 있다. 민간아파트는 중도금 60%, 잔금 20%로 책정했다.

이에따라 32평형은 중도금이 2억2,000여만원이며 3,700여만원씩 6번을 나눠내면 된다. 잔금은 주공과 마찬가지로 입주때 일괄납부하면 된다.


●대출상품 어떤 게 있나

무주택자들이 가장 쉽게 접근할 수 있는 것이 생애최초 주택자금대출이다. 아파트 분양가가 3억원 이하면서 부부합산 연소득이 3,000만원을 넘지 않아야 한다. 판교의 경우 23평형(대광건영)과 24평형(주공 뜨란채)이 대상이다.

이럴 경우 중도금은 주택금융공사 산하 주택금융신용보증기금의 보증서를 담보로 최고 1억원(분양가격의 70%)까지 빌릴 수 있다. 장기모기지론도 생각해 볼 수 있다. 주택금융공사의 장기 모기지론은 평형과 관계없이 6억원 이하의 주택이면 대출이 가능하므로 판교 30평형대도 대상이 된다.

‘중도금 연계 보금자리론’은 입주때까지 시중은행 금리를 적용하다가 입주와 동시에 ‘담보대출(보금자리론)’로 전환된다. 최고 3억원까지 빌릴 수 있는 장점이 있지만 대출금의 매달 원리금이 자기 월소득의 3분의 1을 넘지 못한다. 따라서 최고 3억원을 대출받으려면 월소득이 매달 원리금(230만원)의 3배인 690만원을 넘어야 한다.

다만 주택을 소유하고 있는 상태라면 판교 입주후 1년내 팔아야 한다. 주공아파트 중 일부는 입주때 국민주택기금을 지원받을 수 있다. 판교신도시 주공 분양아파트 중 기금대출이 가능한 것은 24, 29, 30평형이다. 입주 후 소유권 이전등기와 동시에 대환대출이 되는 기금 지원액은 24평형 5,500만원, 29ㆍ30평형이 7,500만원이다.




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담보대출 정리

담보대출 정리 대출정보 2008. 2. 20. 15:32

담보대출 정리

담보대출도 종류가 아주 다양합니다.


첫번째로 예적금담보대출이 있습니다.

예적금담보대출이란 예금이나 적금을 넣은 것을 담보로 대출을 받는 것을 말합니다.

보통 한도는 그 예적금의 금액정도까지이며 금리의 경우에는 예적금의 적용이률 + 1~2%정도 입니다.


보험사 약관담보대출

약관담보대출이란 보험사에 보험을 담보로 일정 금액까지 대출을 받는 것으로 보통 이률은 7%내외입니다 그리고 한도는 보험사에 따라 조금씩 차이가 있습니다.


부동산 담보대출

제일 일반적으로 알고 있는 것으로 집 땅 등을 담보로 대출을 받는 것입니다.

일반적으로 은행에서는 아파트담보대출이 주를 이루고 있습니다.

아파트 담보대출의 경우 총한도는 국민은행 시세의 40~60%까지이며 금리는 CD(양도성예금증서)+1%선입니다.

그리고 아파트 담보대출 중 아파트를 살 때 받는 모기지론의 경우에는 최고한도 70%까지이며 일반 담보대출보다 금리는 약 1%정도 높다고 생각하시면 됩니다.



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부동산 담보물의 변동

부동산 담보물의 변동 대출정보 2008. 2. 9. 23:56
부동산 담보물의 변동

대출시점의 담보내용과 다르게 부동산담보의 변동(개축, 멸실, 신축 등)이 생기는 것을 부동산담보의 변동이라 합니다.
대출 채권보전에 부족을 가져오는 변동은 대출금의 상환을 청구 받게 됩니다.
대출의 담보물 변동이 있으면 금융기관에 상의하여 담보물 변경을 하는 것이 연장이나 대환 시점에서 유리합니다.
대출을 받은 후 담보물이 멸실 되거나 증축, 개축, 소유권이전 등의 사유로 변동이 생기는 경우에 금융기관 측에서는 채권의 보전이 안되는 경우 대출 기한의 이익을 상실(조기 상환 청구)시키고 대출금의 변제를 촉구할 수 있습니다. 하지만 미리 금융기관과 상의하고 금융기관의 채권보전에 영향이 없도록 협조한다면 간단한 담보물 변동절차를 통하여 이러한 불이익을 막을 수 있습니다.
* 부동산 담보의 물리적 변동(멸실, 신축, 증축, 개축 등)

담보물에 생기는 물리적인 변동이란 지상의 건물을 부수어 없애는 것(멸실), 기존의 건물에 추가로 건물을 더 짓거나(증축), 기존의 건물을 고쳐 짓는 것(개축), 건물이 없는 땅에 새로이 건물을 짓는 것(신축), 토지의 분할 등으로 담보에 변동이 생기는 것을 말합니다. 이러한 변동은 담보물의 담보가치를 가감하는 것으로 부실채권 발생시 담보물의 강제처분에 막대한 지장을 주게 되므로 금융기관에서는 매우 난처한 일이 됩니다. 금융기관과 사전 협의 없이 담보를 변동시키는 것은 금융기관의 담보권이라는 이익을 침해하는 것이 되므로 대출약정서에 명시된 담보물 가치 유지의무를 위반하는 것이 되어 계약의 위반이 될 수 있고 이를 이유로 금융기관은 대출의 조기상환을 청구할 수 있게 되는 것입니다. 하지만 금융기관과의 사전협의 하에 목적한 바를 이루고 금융기관의 담보권을 보존 시킨다면 무난하게 서로의 목적한 바를 달성할 수 있습니다.
* 담보물의 소유권 이전 등으로 인한 변동

담보 부동산을 제3자에게 매도하거나 도시개발계획 등에 의하여 토지를 수용당하는 경우 등으로 담보물의 소유권이 변동되는 경우가 있습니다. 특히 주택담보대출의 경우는 장기대출이 많아서 주택을 매매하면서 대출을 정리하지 않는 경우가 많습니다. 이런 경우 담보물의 소유권이 변동되면 대출에서는 법률적인 권리관계에 중대한 변화를 가져오게 되어 금융기관에서는 대출을 회수하는 것이 원칙입니다. 그러나 실제 사회에서는 대출을 떠안는 조건으로 부동산의 매매가 빈번하게 이루어 지고 있는 것이 현실입니다. 채무자의 입장에서는 담보물에 변동을 가져왔으므로 금융기관이 대출 회수조치를 내리는 경우에 할말이 없는 것(대출 약정의 계약을 위반하였으므로)이 사실이지만 대출회수조치는 너무한 조치라는 생각이 들 수 있습니다.

이런 경우 원만한 해결 방법은 없을까요? 부동산 매매사실을 금융기관에 알리고 담보물의 소유권 변동을 이유로 채무자 변동 신청을 하면 됩니다. 금융기관에서도 사회의 일반적 현상을 잘 알고있기 때문에 협조를 구하는 경우 채무자 변경을 통하여 대출금의 인계인수를 허용하고 있습니다. 채무자 변경을 소홀히 하고 부동산만 매매하고 대출은 떠안기로 당사자 계약만으로 끝난 경우 또 한가지 주의할 사항이 있습니다. 채무를 안기로 한 사람이 대출 만기에 금융기관에서 채무자 변경을 안해 주어서 대출금을 연체하고 부실채권이 되거나 개인적인 자금사정이 악화되어 부실채권이 되면 대출 계약상의 채무자는 부동산 매입자가 아니고 매도자로 되어 있기 때문에 대출 연체로 인한 신용정보 불이익, 담보처분 후 남은 대출 잔액에 대한 상환책임 등의 부담이 그대로 담보물 매도자에게 돌아가게 됩니다. 부동산의 매매로 모든 것이 끝난 줄 알고있던 입장에서는 날벼락이라 할 수 있겠지요? 대출과 관련된 부동산을 매도할 때는 채무자 변경절차를 반드시 취해야 한다는 것을 유념하십시오.


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