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[대출의 종류] 대출의 여러가지 유형 정리

[대출의 종류] 대출의 여러가지 유형 정리 대출정보 2008.10.30 12:34

[대출의 종류] 대출의 여러가지 유형 정리





대출이란 무엇인가?


은행, 할부금융사, 카드사 등 여신 금융기관이 개인, 가계, 기업 등의 신용과 담보가치에 근거해 자금을 빌려 주는 것을 의미합니다.

 

대출의 종류 


자금용도별 대출유형 


① 가계자금대출 : 주택자금, 가계생활자금 등 개인의 비영리 목적을 위한 대출을 말합니다.

② 기업자금대출 : 영리를 목적으로 설립된 법인에 대한 대출을 말합니다.
 

담보별 대출의 유형 


① 신용대출 : 담보 없이 이루어지는 대출을 말하며, 보증인의 유무에 따라 무보증대출과 유보증대출로 구분하기도 합니다.

② 담보대출 : 대출시 담보가 필요한 대출을 말하며, 대출한도도 이 담보가치에 따라 결정됩니다. 담보의 종류로는 부동산, 동산, 유가증권, 채권, 보증보험증권 등이 있습니다. 
 

거래방식별 대출유형 


① 건별거래 : 대출약정시 대출금을 모두 받는 형태의 대출을 말합니다. APT담보대출, 개인신용평점 시스템 (CSS: Credit Scoring System)신용대출 등이 있습니다.

② 한도거래 : 대출약정을 하고 약정한도 내에서 고객이 수시로 대출금을 인출 또는 상환 할 수 있는 대출을 말합니다. 마이너스대출, 당좌대출 등이 있습니다.

③ 할부금융 : 할부금융사, 소비자, 상품판매처가 할부금융계약을 맺고 할부금융사는 물건 판매처에먼저 대금을 지급하고 물건을 산 소비자는 할부금융회사에 할부로 상품대금을 상환하는 방법을 말합니다. 자동차할부금융 등이 있습니다.
 



 

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상속일 전후 6개월 이내에는 부동산을 처분하거나 담보로 제공하지 않는 것이 좋다

상속일 전후 6개월 이내에는 부동산을 처분하거나 담보로 제공하지 않는 것이 좋다 재산의 상속과 증여 2008.04.01 15:54

상속일 전후 6개월 이내에는 부동산을 처분하거나 담보로 제공하지 않는 것이 좋다


 

 상속세를 신고하기 위해서는 상속재산가액이 얼마인지를 평가해야 하는데, 상속재산은 상속개시 당시의 시가로 평가하는 것이 원칙이다.


 부동산의 경우는 매매를 할 때 거래당사자간의 합의에 의해서 가격이 형성되므로, 매매를 하지 않고 보유한 상태에서 시가가 얼마인지를 평가한다는 것은 매우 어려우며 또한 평가를 한다고 해도 객관성이 결여되기 쉽다.


 그래서 부동산의 경우는 대부분 보충적 방법 즉, 토지의 경우에는 개별공시지가, 건물의 경우에는 국세청 기준시가를 적용하여 상속재산을 평가하고 있다. 개별공시지가나 국세청 기준시가는 통상 시가보다는 낮게 평가되어 있다.


 그러나 평가기준일(상속개시일) 전후 6월 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매가 있는 경우에는 그 거래가액ㆍ감정가액ㆍ수용가액ㆍ경매 또는 공매가액을 시가로 보아 그에 의하여 상속재산을 평가한다.


 그러므로 상속개시일 전후 6월 이내에 상속재산을 팔거나 상속재산을 담보로 제공하여 대출을 받는 경우에는 시가와 기준시가와의 차액에 상당하는 세금을 추가로 물어야 하는 경우가 생긴다.


〈사례 1〉: 상속일로부터 6개월 이내에 재산을 처분한 경우


 개인사업을 하고 있는 홍길동은 부친이 사망하여 상가(기준시가 3억원)와 다른 부동산을 상속받게 되자 기준시가로 평가하여 상속세를 신고하고, 상속일로부터 5개월이 지났을 때 사업자금이 필요하여 상속받은 상가를 5억원에 양도하였다.


 홍길동은 세금을 모두 신고하고 납부까지 하였으므로 세금문제는 모두 끝난 것으로 알고 지냈는데, 상속일로부터 약 1년이 지난 후 세무서로부터 상속세 5천만원을 추가로 납부하라는 통지를 받았다. 홍길동이 무슨 일인가 하여 내용을 알아보니, 상속세 신고시 상가를 3억원으로 평가하여 신고했으나 상속일로부터 6개월 이내에 팔았으므로 판 가격인 5억원으로 상속세를 신고해야 한다는 것이 아닌가?.


 홍길동은 그제서야 1개월만 더 보유하고 있다가 팔았더라도 상속세 5천만원은 추가로 내지 않아도 된다는 것을 알고 억울해 했으나 이미 엎질러진 물! 꼼짝없이 세금을 낼 수 밖에 없었다.


〈사례 2〉: 상속일로부터 6개월 이내에 감정을 받은 경우


 중소기업을 운영하고 있는 박문수는 사업자금이 필요할 때마다 아버지의 부동산을 담보로 제공하고 은행에서 대출을 받아 위기를 모면하곤 했다. 그러던 중 아버지가 돌아가시게 되자 외아들인 본인 명의로 상속등기를 하고 이를 담보로 대출을 받아 사업을 운영하고 있었다.


 그런데 아버지가 돌아가시고 한참이 지난 후 세무서로부터 상속세 1억 5천만원을 추가로 납부하라는 통지서가 날아왔다. 박문수는 상속받은 재산에 대하여 상속세를 신고하고 세금까지 완납하였으므로 무언가 잘못되었을 거라고 생각하고 세무서를 방문하여 내용을 알아보니 다음과 같았다.


 박문수는 기준시가로 상속재산을 평가하여 신고하였으나, 상속개시일로부터 6개월 이내에 상속받은 부동산을 담보로 은행에서 10억원을 대출받기 위해 기준시가 7억원 짜리 부동산을 감정평가법인 두 곳으로부터 평균 12억원으로 평가를 받은 사실이 있으므로 감정가액으로 상속재산을 평가해야 한다는 것이다.


 따라서 감정가액 12억원과 기준시가 7억원과의 차액 5억원을 상속재산에 추가하여 상속세를 추가로 고지한 것이었다.


 이와 같이 시가 또는 감정가액과 기준시가와의 차액이 큰 경우에는 상속개시일 전후 6월 이내에는 상속재산을 처분하거나 감정평가를 받지 않는 것이 좋다.


 부득이하게 처분을 해야 할 경우에도 6개월은 지나서 처분해야 위와 같은 불이익을 받지 않는다.


 위에서는 시가가 기준시가보다 높은 것을 전제로 하였으나, 시가가 기준시가보다 낮은 경우에는 감정을 받아 상속세를 신고하면 오히려 상속세를 절세할 수도 있다.


 그러나 감정가액을 시가로 인정받으려면 2이상의 감정평가법인으로부터 감정을 받아야 하고, 감정가액이 기준시가의 80 %에 미달하는 경우에는 세무서장이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액과 납세자가 제시한 감정가액 중 큰 금액으로 평가하며, 상속세를 적게 낼 목적으로 평가를 한다든가 상속개시 당시의 원형대로 감정하지 아니한 경우에는 인정을 하지 않는 등 제한이 있으므로 이를 충분히 고려하여 감정가액으로 신고할지 여부를 결정해야 한다.



 

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미등기건물 대출정보기사

미등기건물 대출정보기사 대출정보 2008.03.22 15:04

미등기건물 대출정보기사


중국 정부가 지난해 강력한 부동산 종합대책을 시행했음에도 불구하고 올해 들어 부동산 가격이 급등하자 ‘2차 부동산 종합대책’을 마련해 시행할 것을 검토 중이라고 홍콩의 원후이(文匯)보가 7일 보도했다.


중국 정부는 부동산 가격을 잡기 위해 토지 공급을 늘리고 15년인 주택담보대출 기한을 줄이는 방법을 추가할 것으로 신문은 내다봤다.


특히 과열 투기지역은 행정 수단을 동원해서라도 부동산 가격을 떨어뜨리는 강력한 대책이 포함될 가능성이 높은 것으로 알려졌다.


중국 정부는 이를 위해 건물의 미분양률뿐만 아니라 실제 거주 여부 등 지역별 심층조사에 이미 착수한 것으로 전해졌다.


베이징(北京) 건설위원회 관계자는 “‘빈집 비율’을 파악하기 위해 가구별 전력사용량 측정 등 다양한 방안을 강구 중”이라고 말했다.


부동산 업계에 따르면 1분기(1∼3월) 전국 주택의 빈집 비율은 20%까지 올랐고, 사무실 공실률도 30%를 넘은 것으로 알려졌다.


중국 정부는 조사결과를 토대로 거시적인 제2차 종합대책을 마련할 방침이다.


이와 관련해 중국 전문가와 학자들도 근본적인 대책 마련을 정부에 촉구했다. 수도경제무역대의 장웨칭(張躍慶) 교수는 “천정부지로 값이 뛰는 고급 주택의 경우 보유세를 매겨야 한다”고 주장했다. 그는 또 문제는 토지 공급의 부족이 아니라 신축 건물 소화(消化) 능력이라며 미분양 주택 대책을 촉구했다.


앞서 중국 정부는 지난해 5월 부동산 거래 실명제와 미등기 전매 금지, 양도세 부과를 골자로 한 1차 부동산 종합대책을 발표했다.


 


▼건축업자 멋대로 가격정해 폭리▼


중국 베이징에선 아파트 미분양 비율이 60% 정도인데도 왜 가격이 뛰기만 할까? 이유는 간단하다. 중국에서는 건축업자들이 수요와 상관없이 가격을 멋대로 책정해 폭리를 취하기 때문이다. 이처럼 건축업자가 횡포를 부리자 중국의 무주택 누리꾼들이 사상 초유의 ‘주택 불매 운동(不買房行動)’에 나섰다.


▽“사지 않으려면 말라” 배짱 튕기는 건축업자=본보 6일자 1면에 ‘베이징 미분양 주택 60%, 부동산 투자 낭패 당할 수도’라는 내용의 기사가 나가자 중국 부동산에 투자한 한국인들이 경악했다. 그러면서도 의문을 품은 대목은 미분양 비율이 높은데도 불구하고 집값이 계속 오르는 이유다.


그 이유는 분양가의 책정 과정과 주택담보 대출제도 때문이다.


중국은 수요와 공급에 따라 분양가가 책정되는 게 아니라 건축업자와 분양업자가 일방적으로 결정한다. 그래서 아파트 분양가는 매년 10∼20%씩 마구 오른다.


수요가 따라오지 못하니 미분양 비율이 높아지는 것은 당연하다. 그래서 분양업자들은 분양비율을 속인다.


일반적인 수법은 전체 물량을 한꺼번에 분양하는 것이 아니라 3차례 이상 나눠 분양하는 방법이다. 이렇게 하면 30%만 분양돼도 100% 분양으로 위장할 수 있다. 설령 안 팔려도 건축업자나 분양업자는 서두르지 않는다. 은행이 건축비의 75%까지 빌려주기 때문이다. 빌린 돈은 연 5.85%의 이자만 내면 만기를 계속 연장할 수 있다.


건축업자는 낮은 분양 비율을 되레 즐기기도 한다. 늦게 분양하면 할수록 집값을 높여 받을 수 있기 때문이다.


▼무주택자들 “팡누 되지 말자”▼


▽“거품 빠질 때까지 기다리자” 무주택자, 집단 사보타주=주택 구입 거부 운동에 처음 불을 지른 사람은 광둥(廣東) 성 경제특구 선전(深(수,천)) 시에 사는 무주택 누리꾼 쩌우타오(鄒濤).


민간봉사단체인 ‘선전 약자 돕기’의 인터넷 사이트(www.szhelp.cn) 간사인 그는 지난달 27일 “부동산 가격이 실제 건축비에 비해 터무니없이 비싸다”며 “거품이 다 빠질 때까지 무주택 누리꾼들이 불매운동을 벌이자”고 제안하는 글을 단체의 웹 사이트에 올렸다.


그는 “올해 2월 선전의 분양 주택가격이 m2당 8032위안(약 96만3840원)인데 실제 건설가격은 5000∼5500위안으로 분석됐다”며 “집값이 합리적 수준으로 떨어지기 전까지 절대로 집을 사지 말자”고 주장했다.


이어 그는 “현재 90m2(약 27평)짜리 집을 사려면 70만 위안 이상 줘야 하는데 은행에서 대출을 받으면 매달 수입의 절반가량인 3000위안씩 15년간 갚아야 하는 돈”이라며 “이는 사람을 평생 ‘팡누(房奴·집의 노예)’로 전락시키는 것”이라고 주장했다.


그의 주장이 인터넷에 오르자 누리꾼들이 대거 호응해 그의 글을 퍼 나르는 바람에 바이두(百度), 써우후(搜狐)를 비롯한 종합검색사이트는 물론 신화왕(新華網), 런민왕(人民網) 등 대부분의 인터넷 사이트에도 그의 글이 올라 있다.


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미등기건물 대출정보

미등기건물 대출정보 대출정보 2008.03.22 15:02

미등기건물 대출정보
주택담보대출 문턱 높아진다


 
한국은행의 콜금리 인상 영향으로 시중은행들이 속속 대출금리를 올리고 있다. ‘과열 경쟁’이란 따가운 비판 속에서 주택담보대출 금리를 낮춰온 시중은행이 주택담보대출 문턱을 높이는 쪽으로 방향을 전환한 것이다.
시중은행들의 이 같은 움직임은 주택담보대출을 줄여 부동산 투기 수요를 막으려는 정부의 의도(부동산 안정화 대책)에 부응하기 위한 조치로 풀이된다. 하지만 이로 인해 서민들의 이자 부담이 크게 늘어나는 등 부작용도 우려된다.

◆은행 대출금리 속속 인상=하나은행은 지난 8일 “투기지역 내 주택담보대출자 가운데 다(多)주택자나 투기자에 대해선 이르면 이달 내로 0.5%포인트 안팎으로 대출금리를 인상할 예정”이라고 밝혔다. 그동안 주택담보대출을 공격적으로 늘리면서 시장을 주도해온 우리은행도 아파트대출 금리를 12일부터 0.2%포인트 인상키로 했다.

시중은행 한 관계자는 “우리은행과 하나은행의 대출금리 인상 결정은 다른 시중은행들이 내심 바라던 것으로 대출금리 인상 결정의 명분이 생긴 셈”이라고 말했다.

◆대출이자 부담 늘어날 듯=현재 은행권 주택담보대출 중 80∼90%는 양도성예금증서(CD)에 가산금리를 붙여 금리가 책정되기 때문에 시장금리 상승은 대출금리 인상으로 이어진다. 콜금리가 0.25%포인트 오르면 일반적으로 주택담보대출 금리도 0.25%포인트 정도 오르게 된다. 이에 따라 은행에서 3억원의 주택담보대출을 받았다면, 산술적으로 6만2500원(3억원×0.25%÷12개월)의 월 이자를 추가로 부담해야 한다.
 


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아파트 사채대출

아파트 사채대출 대출정보 2008.03.21 00:16



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은행·카드사·상호저축은행 “대출 NO”→대부업체서 高利대출
영세자영업자·비정규직엔 은행문턱 너무 높아
사채금리 부담 못이겨 대부분 2년내 信不者로


서울 성북구 길음동에서 컴퓨터수리점을 운영하는 김모(42)씨의 월 소득은 170만원 정도. 넉넉한 수입은 아니지만 현재 빚 없이 살아가는 평범한 서민이다. 김씨는 지난 1월 열 살 된 아들이 폭죽놀이를 하다 팔·다리에 심한 화상(火傷)을 입는 사고를 당했다. 그는 아들 치료비 1000만원을 급하게 구하려 A은행을 찾았으나 문턱에서 거절당했다. 10년 가까이 거래한 은행인데도 3년 전쯤 대출이자를 딱 한 번 연체한 전력(前歷)을 문제삼았다.

김씨는 다른 은행 세 곳을 노크했지만 소용없었다. 카드회사로 발길을 돌렸다. 그러나 카드업체 세 곳 모두 “빚 갚을 능력이 의심스럽다”며 거절했다. 비싼 이자를 각오하고 찾아간 B저축은행은 보증이 충분치 않다며 외면했다.


결국 김씨를 ‘환영’해준 곳은 다름아닌 고금리로 돈을 꾸어주는 D대부업체. 김씨는 신청액에서 300만원 모자란 700만원을 대출받았다. 이자는 무려 연 66%. 아들 치료비를 겨우 마련하긴 했지만 김씨를 기다리는 것은 눈덩이처럼 불어날 이자와 신용 불량자 딱지였다.


◆은행 문턱에서 미끄러지면 잠재적 신용 불량자로


영세 자영업자, 중소기업 직장인, 비정규직 근로자 등의 서민들이 부채도 별로 없고 수입이 일정한데도 은행 등 제도 금융권으로부터 외면당해 고리(高利) 대금업자 등 사(私)금융업체로 내몰리는 사례가 급증하고 있다.


개인에게 적용되는 신용등급은 총 10개가 있지만 은행들은 1~6등급에 해당되는 사람에게만 대출을 해준다.


이 중 9~10등급은 신용 불량자에 해당되기 때문에 어쩔 수 없다고 해도, 그 바로 위인 7~8등급 개인들은 신불자가 아닌데도 사실상 은행 등 제도 금융권에서 배제되는 셈이다.


이렇게 제도 금융권에서 신용 대출을 받지 못해 사금융시장으로 가는 금융 소비자가 314만명 정도로 추산된다고 대부업체 모임인 ‘한국대부소비자금융협회’ 관계자는 말했다. 전체 금융 소비자(3337만8000여 명)의 9.4%에 달하는 숫자다.


이들 가운데 십중팔구는 사금융업체에서 급전(急錢)을 빌린 뒤 금리 부담을 이기지 못해 2년 내에 신용 불량자로 전락한다. 금융감독원 조성목 비제도금융조사팀장은 “대부업체 이용자는 대부분 영세 자영업자나 일용직 근로자들”이라며 “이들이 빚을 갚지 못해 신용 불량자로 등록될 확률은 80% 이상”이라고 말했다.


은행 등 금융기관들이 관리하는 신용 불량자(현재 추정치 300만명 안팎) 명단에 머지않아 포함될 ‘잠재적 신용 불량자’가 현재 전국적으로 300만명에 달하는 셈이다.


이처럼 빚에 허덕이다가 결국에는 빚갚기를 포기하고 법원에 개인파산을 신청한 건수가 2004년 1만2317건에서 지난해 3만8773건으로 급증했다.


◆구멍 난 서민 금융시스템


한국에도 저축은행, 신용협동조합 같은 이른바 ‘서민 금융기관’이 많다. 저축은행은 110개, 신용협동조합은 1051개나 된다. 그러나 이들 금융기관들은 서민이 주고객이라면서도 시중 은행 못지않게 까다로운 대출 심사 기준을 적용하고 있어 신용도가 취약한 서민들로선 다가가기가 쉽지 않다.


2001년까지만 해도 저축은행은 서민층 자금 지원을 위해 소액신용대출(300만원 이하)을 시작하며 금융 안전망 역할을 했다. 하지만 2003년 ‘카드대란(大亂)’이 터져 소액신용대출 부실률이 60%를 넘었고 그 여파로 저축은행들 중 절반 가까이 문을 닫았다.


이후 저축은행들은 형식적으론 은행보다 완화된 대출 기준을 적용하고 있지만 실제로는 조금이라도 상환 능력이 의심스러운 고객은 잘 받아들이지 않고 있다.


C저축은행 관계자는 “현재 저축은행들은 BIS(국제결제은행) 자기자본비율이 5% 미만으로 떨어지면 자동으로 (금융당국에 의해) 퇴출 조치를 당하게 돼있다”면서 “신용도가 낮은 고객들에게 돈을 떼일 위험을 감수하며 대출을 해줄 만한 곳은 거의 없다”고 말했다. 서민들이 집을 넓히거나 입원비·교육비 등이 필요해도 정상 이자(은행의 경우 연 6~12%)를 주고 큰 부담 없이 이용할 수 있는 ‘서민용 금융 안전망’이 사실상 공백 상태이고, 사금융업자들이 대신해서 그들을 받아주고 있는 셈이다.


서울 관악구 신림동에서 20년째 수퍼마켓을 운영하는 신모(52)씨는 “아파트 전세금 인상분(1000만원)을 빌리려고 은행을 찾았지만 몇백만원의 빚이 있다는 이유로 거절당했다”면서 “우리 같은 서민들이 은행을 이용한다는 건 하늘의 별 따기”라고 말했다.


한국금융연구원 정찬우 연구위원은 “경기 침체와 고용 부진이 지속되는 상황에서 중산층이 서민층으로 주저앉고, 서민층이 제대로 된 금융 서비스를 받지 못해 극빈층으로 전락하는 악순환 구조가 고착화되고 있다”고 말했다.




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담보 없이도 저리로 추가대출 ( 기업은행ㆍ서울보증보험 `SGI싸이클론`…전자상거래 방식 신청당일 돈 나와)

담보 없이도 저리로 추가대출 ( 기업은행ㆍ서울보증보험 `SGI싸이클론`…전자상거래 방식 신청당일 돈 나와) 대출정보 2008.03.21 00:02

담보 없이도 저리로 추가대출
( 기업은행ㆍ서울보증보험 `SGI싸이클론`…전자상거래 방식 신청당일 돈 나와)

 

서울시 구로구에 위치한 A사는 카메라 노즐과 자동차 후방 렌즈를 생산하는 중견기업으로 뛰어난 기술력과 안정적인 매출로 지난해까지만 해도 경영상에 별다른 어려움이 없었다.

하지만 최근 원자재 가격 급등으로 인한 운영자금 조달에 차질이 생겨 위기가 닥치고 말았다. 대출금리가 크게 오른 것도 문제지만 시중은행에서 신용보증서나 담보가 있어야만 추가 대출이 가능하다고 해 자금 차입이 쉽지 않았던 것이 가장 큰 타격이었다.

바로 그때 기업은행에서 전달된 한 통의 `SGI싸이클론` 안내편지를 받고 기대 반 의심 반 기업은행 지점을 찾은 A사 사장은 놀랍게도 융자 상담 당일에 무담보 신용대출로 10억원을 지원받아 유동성 문제를 해결할 수 있었다.

그가 더욱 놀란 것은 기존 신용대출보다 2%포인트 이상 대출금리가 낮아 연간 2000만원 이상 이자비용도 절약할 수 있다는 사실을 알게 됐기 때문이다.

`SGI싸이클론`은 기업은행과 서울보증보험이 국내 최초로 공동 개발한 `전자신용보험시스템`을 적용한 대출상품이다. 고객에게는 신용대출이지만 보증서담보대출 수준의 저렴한 비용으로 대출금을 이용할 수 있다는 점에서 매우 이채롭다.

`전자신용보험시스템`은 기업의 어음거래 관행을 없앨 수 있는 획기적인 계기를 마련함과 동시에 올해부터 시행되는 신BIS협약(바젤Ⅱ)으로 인한 중소기업 자금난 및 고금리 부담을 해소해 주기 위한 목적으로 개발한 전자적 자동보험시스템이다.

은행이 취급한 `SGI싸이클론`에 대해 서울보증보험이 보험을 자동 인수해 줌으로써 기업들은 파격적인 대출금리로 신용대출을 이용할 수 있게 됐다.

이 대출은 기업의 원활한 생산활동과 물품대금의 현금결제 및 기업거래의 투명성을 제고하기 위해 개발된 것이다. 따라서 기업은행이 지정한 전자상거래시장(e-MP)인 `이상네트웍스` `이엠투네트웍스` 또는 `케이티커머스` 등에서 매매계약을 체결한 경우 대출이용 고객이 판매자가 되면 생산자금대출을, 구매자가 되면 구매자금대출을 혼용해 사용할 수 있도록 하는 것을 특징으로 한다.

가령 매출ㆍ매입거래 관계에 있는 기업들이 지정된 전자거래시장을 통해 매출ㆍ매입계약을 체결할 경우 계약이행의 시간적 진행 방향에 따라 판매기업에는 계약과 동시에 생산자금대출을 지원하고, 구매기업에는 대금결제시에 구매자금대출을 지원하면서 판매기업이 이용 중인 대출금은 구매기업의 결제대금으로 자동 회수하는 것을 기본구조로 하고 있다.

올해 1월 15일부터 판매하기 시작한 `SGI싸이클론`은 불과 2개월 만에 1500억원 이상 판매할 정도로 중소기업들에서 뜨거운 호응을 받고 있다.

특히 최근 국제 원자재 가격 급등에 따른 원자재 구입자금 부족으로 어려움을 겪고 있는 중소기업의 애로사항 해결과 신정부가 구상하는 중소기업 경쟁력 강화, 어음거래 축소 및 생산유발을 통한 일자리 창출에도 크게 도움을 줄 것으로 기대된다.

이 상품을 이용하기 위해서는 먼저 기업은행 영업점에서 여신한도를 약정해야 한다. 국내에서 처음 시도하는 자동신용보험상품인 만큼 시행 초기에는 사업기간 2년 이상 신용등급 BB등급 이상인 기업으로서 최근 3개월 내에 10일 이상 연체한 사실이 없는 기업에 한해 융자지원을 하고 있지만, 융자대상자 범위를 점차 확대해 나갈 예정이다.



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부동산 담보물의 변동

부동산 담보물의 변동 대출정보 2008.02.09 23:56
부동산 담보물의 변동

대출시점의 담보내용과 다르게 부동산담보의 변동(개축, 멸실, 신축 등)이 생기는 것을 부동산담보의 변동이라 합니다.
대출 채권보전에 부족을 가져오는 변동은 대출금의 상환을 청구 받게 됩니다.
대출의 담보물 변동이 있으면 금융기관에 상의하여 담보물 변경을 하는 것이 연장이나 대환 시점에서 유리합니다.
대출을 받은 후 담보물이 멸실 되거나 증축, 개축, 소유권이전 등의 사유로 변동이 생기는 경우에 금융기관 측에서는 채권의 보전이 안되는 경우 대출 기한의 이익을 상실(조기 상환 청구)시키고 대출금의 변제를 촉구할 수 있습니다. 하지만 미리 금융기관과 상의하고 금융기관의 채권보전에 영향이 없도록 협조한다면 간단한 담보물 변동절차를 통하여 이러한 불이익을 막을 수 있습니다.
* 부동산 담보의 물리적 변동(멸실, 신축, 증축, 개축 등)

담보물에 생기는 물리적인 변동이란 지상의 건물을 부수어 없애는 것(멸실), 기존의 건물에 추가로 건물을 더 짓거나(증축), 기존의 건물을 고쳐 짓는 것(개축), 건물이 없는 땅에 새로이 건물을 짓는 것(신축), 토지의 분할 등으로 담보에 변동이 생기는 것을 말합니다. 이러한 변동은 담보물의 담보가치를 가감하는 것으로 부실채권 발생시 담보물의 강제처분에 막대한 지장을 주게 되므로 금융기관에서는 매우 난처한 일이 됩니다. 금융기관과 사전 협의 없이 담보를 변동시키는 것은 금융기관의 담보권이라는 이익을 침해하는 것이 되므로 대출약정서에 명시된 담보물 가치 유지의무를 위반하는 것이 되어 계약의 위반이 될 수 있고 이를 이유로 금융기관은 대출의 조기상환을 청구할 수 있게 되는 것입니다. 하지만 금융기관과의 사전협의 하에 목적한 바를 이루고 금융기관의 담보권을 보존 시킨다면 무난하게 서로의 목적한 바를 달성할 수 있습니다.
* 담보물의 소유권 이전 등으로 인한 변동

담보 부동산을 제3자에게 매도하거나 도시개발계획 등에 의하여 토지를 수용당하는 경우 등으로 담보물의 소유권이 변동되는 경우가 있습니다. 특히 주택담보대출의 경우는 장기대출이 많아서 주택을 매매하면서 대출을 정리하지 않는 경우가 많습니다. 이런 경우 담보물의 소유권이 변동되면 대출에서는 법률적인 권리관계에 중대한 변화를 가져오게 되어 금융기관에서는 대출을 회수하는 것이 원칙입니다. 그러나 실제 사회에서는 대출을 떠안는 조건으로 부동산의 매매가 빈번하게 이루어 지고 있는 것이 현실입니다. 채무자의 입장에서는 담보물에 변동을 가져왔으므로 금융기관이 대출 회수조치를 내리는 경우에 할말이 없는 것(대출 약정의 계약을 위반하였으므로)이 사실이지만 대출회수조치는 너무한 조치라는 생각이 들 수 있습니다.

이런 경우 원만한 해결 방법은 없을까요? 부동산 매매사실을 금융기관에 알리고 담보물의 소유권 변동을 이유로 채무자 변동 신청을 하면 됩니다. 금융기관에서도 사회의 일반적 현상을 잘 알고있기 때문에 협조를 구하는 경우 채무자 변경을 통하여 대출금의 인계인수를 허용하고 있습니다. 채무자 변경을 소홀히 하고 부동산만 매매하고 대출은 떠안기로 당사자 계약만으로 끝난 경우 또 한가지 주의할 사항이 있습니다. 채무를 안기로 한 사람이 대출 만기에 금융기관에서 채무자 변경을 안해 주어서 대출금을 연체하고 부실채권이 되거나 개인적인 자금사정이 악화되어 부실채권이 되면 대출 계약상의 채무자는 부동산 매입자가 아니고 매도자로 되어 있기 때문에 대출 연체로 인한 신용정보 불이익, 담보처분 후 남은 대출 잔액에 대한 상환책임 등의 부담이 그대로 담보물 매도자에게 돌아가게 됩니다. 부동산의 매매로 모든 것이 끝난 줄 알고있던 입장에서는 날벼락이라 할 수 있겠지요? 대출과 관련된 부동산을 매도할 때는 채무자 변경절차를 반드시 취해야 한다는 것을 유념하십시오.


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담보제공자가 반드시 알아두어야 할 것들

담보제공자가 반드시 알아두어야 할 것들 대출정보 2008.02.09 23:38

담보제공자가 반드시 알아두어야 할 것들

담보제공자는 본인의 채무를 위하여 담보제공하든지 또는 타인을 위하여 담보제공을 하든지 담보제공과 관련된 다음 사항을 명심하여야 합니다. 담보제공의 종류에 대하여 알아 봅니다.

 저당권

금전 등을 빌려 쓴 채무자가 상환기일에 상환약속을 이행하지 않아서 채권자의 채권회수가 어려워지는 경우 채권자가 담보로 제공되어 저당권이 설정된 담보물건을 법적절차에 의하여 처분하여 우선적으로 채권을 변제 받을 수 있도록 하는 권리입니다.

따라서 자기소유의 부동산에 타인을 위하여 저당권을 설정하는 것은 타인의 채무불이행으로 인하여 자기의 재산을 잃게 될 수 있는 위험을 부담하는 행위입니다.
자기 소유의 부동산을 담보로 제공하는 상대방(채무자)이 친인척, 친구로서 아무리 인간적으로 친한 관계이거나 기타 사업상 믿을만한 관계에 있는 사람이라고 해도 채무를 기일에 이행하는 것은 채무자의 의사와 상관없이 이루어지지 않을 수도 있으므로 주의하여야 한다는 것입니다.
즉, 채무자를 위하여 담보로 제공하는 재산은 최악의 경우 채무자에게 무상으로 기증하여도 괜찮다는 마음이라면 담보제공을 하여도 되고 그렇지 않은 마음이라면 담보제공에 대하여 깊이 생각하여야 할 것입니다.

담보제공자는 별도의 연대보증(인보증)을 서지 않아도 됩니다. 그럴 의무는 없습니다. 그러나 많은 금융기관이 후일 대출이 부실화 되었을 경우 재산능력이 있는 담보제공자에게 강제집행을 통하여 채권을 확보하기 쉽도록 하기위하여 관습적으로 연대보증을 요구하는 경우가 있습니다.
이 경우 담보제공 행위와 연대보증 행위는 전혀 별개의 법률행위임을 명심하여야 합니다. 담보제공과 별도로 연대보증을 서는 경우 은행은 담보 제공한 부동산 외에 담보제공자의 다른 일반재산에 대하여도 강제집행을 할 수 있습니다.


 질권

금전 등을 빌려 쓴 채무자가 상환기일에 상환약속을 이행하지 않아서 채권자의 채권회수가 어려워지는 경우 채권자가 담보로 취득한 예금, 적금 등의 지명채권을 직접 추심하거나, 유가증권,동산 등의 담보물을 처분하여 그 추심 또는 매각대금으로부터 대출금을 우선적으로 변제 받는 권리입니다. 부동산 담보와 마찬가지로 질권 역시 제 3자를 위하여 담보제공하는 경우 자기의 재산을 잃을 수 있는 가능성이 항상 존재한다는 사실을 명심하고 담보제공에 동의하여야 할 것입니다.


 양도담보

채권보전의 대가로 담보 제공한 물건의 소유권을 담보제공 시점에서 채권자에게 이전하고 기일에 채무자가 채무를 상환하게 되면 그 소유권을 다시 회복하기로 하는 담보제도입니다. 주로 동산에 대한 담보권을 설정하는 방법으로 쓰이며 소유권이 채권자에게 일단 귀속되어 있기 때문에 채무자의 채무불이행시 채권자는 즉시로 양도담보를 처분하여 채권을 회수 할 수 있습니다. 양도담보도 역시 제 3자를 위하여 담보제공하는 경우 자기의 재산을 잃을 수 있는 가능성이 항상 존재한다는 사실을 명심하고 담보제공에 동의하여야 할 것입니다.


 채권양도

채권보전의 대가로 채무자가 다른 사람(제3자)에 대하여 가지고 있는 채권의 내용을 동일성이 유지되는 상태로 채권양도 계약에 의하여 채권을 양수인(채권자)에게 이전하는 것입니다. 이 경우 채권을 양수한 사람(채권자)은 채무자가 가지고 있는 제3자에 대한 채권자로서의 법적 지위를 그대로 유지하기 때문에 채무자가 채무를 이행하지 않는 경우 제3자에 대하여 채무자를 대신하여 강제집행을 실행할 수 있습니다.



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